根據 VIS Rating 的報告指出，在利率上升、信貸受到管控以及房價持續高企的多重壓力下，市場流動性將明顯放緩，迫使房地產企業加速重組，並轉向價格更親民的住宅產品。
經歷 2025 年的強勁復甦後，越南住宅房地產市場於 2026 年正進入更深層次的篩選週期。VIS Rating 最新發布的報告顯示，整體市場將持續呈現明顯分化：具備項目執行能力、現金流穩健的開發商將保持優勢，而仍受法律程序困擾或高度依賴度假型不動產的企業則將面臨更大壓力。值得關注的是，儘管政策環境正朝向更透明化並支持可負擔住宅發展，但高房價、房貸利率上升以及房地產信貸收緊，預計將在 2026 年進一步削弱市場成交動能。
政策開始轉向可負擔住宅
VIS Rating 認為，2026 年房地產市場最大的變化，在於政策調控方向的轉變。若過去幾年政策重點放在解決法律障礙與增加供給，那麼目前已逐步轉向推動平價住宅發展及提升市場透明度。
2025 年，新項目審批進度已有顯著改善，其中社會住宅項目數量年增高達 161%，遠高於前一年的 13%。這被視為政府推動滿足剛性居住需求政策開始發揮效果的重要信號。
市場高度關注的一項政策，是即將出台關於價格適中商業住宅發展的決議。根據 VIS Rating 提及的方向，該政策將降低土地使用成本，並將開發商利潤率限制在約 15%，以促使房價回歸更合理水平。
分析人士認為，這有望成為提高中低收入群體購房可及性的關鍵轉折點。長期以來，由於市場供給過度偏向高端及豪宅產品，中等收入家庭的居住需求明顯被忽視。
此外，關於不動產統一識別碼制度的 第357/2025/NĐ-CP號法令，也被寄予厚望。該制度將有助建立更透明的市場資料體系，提升主管機關對投機炒作、法律糾紛及交易風險的監管能力。
高房價與升息將抑制購買力
雖然新供給持續改善，但 VIS Rating 指出，2026 年住宅市場的經營環境可能轉弱，主要受到融資成本上升與售價居高不下的影響。
統計顯示，2025 年公寓吸納率降至 95%，低於 2024 年的 106%，反映買方在河內與胡志明市房價年增約 20%背景下，購房態度轉趨謹慎。
2025 年，越南兩大城市新供給增加約 22%，受惠於法規環境逐步鬆綁。然而新增供應仍主要集中在中高端大型都市綜合體及郊區高端住宅項目。
在此背景下，VIS Rating 預測 2026 年平均房貸利率可能較前一年再提高約 3% 至 4%，原因包括存款利率上升，以及越南國家銀行持續加強房地產信貸管控。
資金成本上升將導致交易量下降，房價漲幅放緩，也迫使不少開發商重新調整產品策略，轉向價格較低的市場區間，以拓展客群並改善銷售去化速度。
房企進入資金籌措競賽
2026 年市場另一重大變化，是房地產企業融資結構的顯著轉移。
VIS Rating 指出，在 2025 年房地產信貸增長達 36% 後，越南國家銀行已釋出訊號，將在 2026 年把信貸增速控制至約 15%，與整體金融體系同步。
這意味著房企透過銀行取得資金將更加困難。
在此情況下，公司債市場預計將持續成為主要融資管道。2025 年房地產企業債發行規模約達 129兆越盾，年增 40%。
這一趨勢預料將延續至 2026 年，因當年到期房地產債券規模高達 99兆越盾，較前一年暴增 74%，為企業帶來龐大的再融資壓力。
除債券市場外，房企亦被預期將加速透過股票市場與併購（M&A）募集資金。
VIS Rating 認為，越南股市升級預期及外資投資者信心改善，將為房地產資金流入創造更有利條件。
2025 年，房地產領域外國直接投資（FDI）註冊額約達 71億美元，年增 13%；同期房企股票發行規模則成長 34%。
