購屋族承受房價與利率雙重壓力

某房地產企業高層坦言,房價上漲速度遠快於收入成長。過去十多年來,民眾平均收入每年僅成長約 6–8%,但房價卻以每年 12–20% 的速度攀升,導致購屋能力與房地產價格之間的落差日益擴大。

CBRE 越南執行董事 Dương Thùy Dung 女士表示,數據顯示,胡志明市及周邊地區的未來供給預計將在 2026–2027 年有所改善。然而,即便供給增加,整體銷售價格仍被預測將持續以雙位數幅度上漲,具體取決於各專案的定價策略。

公寓價格飆升,購屋者「震驚」

胡志明市公寓價格持續快速上漲,使購屋族面臨愈來愈大的壓力。居住於 Bình Trưng 坊的 Như Yên 女士表示,今年初朋友曾邀她購買一戶位於原第 9 郡的兩房公寓,當時價格約 30 億越盾,但她因認為距離市中心較遠、交通不便而猶豫未決。未料不到一年時間,該專案價格已漲至 近 40 億越盾,令她相當震驚。

原本擁有約 30 億越盾預算的 Như Yên 女士,曾期待能在該區域購入一戶新公寓。但實際走訪市場後才發現,這樣的財力幾乎已不再適用。即便是在過去被視為「價格相對親民」的 Lò Lu 路,新推出的專案開價已達 每平方米約 7,000 萬越盾,使兩房公寓總價高達 50–55 億越盾。

多位房地產企業代表一致指出,房價上漲速度遠超收入成長。收入年增 6–8%,而房價卻長期維持 12–20% 的漲幅,使民眾購屋壓力日益沉重。

CBRE 越南數據亦顯示,今年胡志明市公寓價格大幅上揚,約 90% 新供給屬於高端與豪宅產品。第四季一手市場平均價格年增約 18%,達 近 9,000 萬越盾/平方米。

專家指出,今年房市的整體樣貌仍是核心市區供給嚴重短缺。胡志明市舊市中心幾乎沒有新案推出,不論是高樓公寓或低層住宅。供給長期不足,導致一手與二手市場價格持續走高。

Dương Thùy Dung 女士再次強調,即使 2026–2027 年供給改善,整體價格仍預期持續雙位數成長。

有資金者也對銀行貸款保持謹慎

不僅是中等收入族群,即便財務條件較佳的族群,對於購屋貸款也趨於保守。在高房價環境下,若僅具備 30% 自備款,風險相當明顯。高額貸款意味著沉重的本息還款壓力,特別是在優惠利率期結束後。

實務上,已有不少案例因浮動利率大幅上升,或收入受經濟波動影響,而被迫出售房屋償還貸款。CBRE 越南指出,目前約 64% 的購屋者需依賴銀行信貸,反映出財務壓力持續升高。

調查亦顯示明顯分化:

月收入 超過 7,000 萬越盾者,通常希望貸款不超過房價的 30%

月收入 低於 3,000 萬越盾者,則願意承擔高達 70% 的貸款比例

隨著利率出現上行趨勢,市場憂慮進一步加劇。年末多家銀行上調存款利率,帶動房貸利率上升。部分銀行將首年優惠利率調升至 約 8%/年,浮動利率甚至可能達 13–14%/年。值得注意的是,國有銀行針對 35 歲以下年輕族群的優惠房貸方案已停止推出。

多位房地產企業領導人坦言,利率上升必然使購屋者更加焦慮。購屋族同時承受貸款、利率波動與信貸政策限制等多重壓力,使「擁有住房」變得更加困難。

越南不動產經紀協會(VARS)計算指出,若貸款 25 億越盾、期限 20 年,前 5 年固定利率 8%,後 15 年利率 11–14%,則前 5 年每月需支付近 2,100 萬越盾,後 15 年則高達 2,800–3,300 萬越盾/月。

平均而言,20 年內每月支出約 2,700–3,000 萬越盾。依照「住房支出不超過收入 30%」原則,家庭或個人月收入需達 約 9,000 萬越盾,才能維持財務平衡。

Savills 專家建議,購屋者不宜「勉強冒險」承擔超出能力的貸款。每月還款約為收入 1/3,遠比超過一半收入來得安全;建議安全貸款比例不超過 房價的 50%。

此外,購屋者也應審慎評估還款能力,選擇法規完整、開發商具信譽的專案。已有不少案例因專案停滯或開發商未履行利率補貼承諾,嚴重影響生活品質——而購屋往往是人生中最大的投資。

選擇不同的道路

在壓力持續加劇的情況下,許多人被迫尋找替代方案。VARS 建議,與其在市中心高價購屋,不如考慮郊區市場,或至少累積 30–50% 自備款後再貸款,以降低財務壓力。

一項針對 18–44 歲、1,000 名消費者的調查顯示,「長期租屋」趨勢日益明顯。該族群寧願租屋,也不願勉強購屋,主要因擔心房價超出負擔能力。多數為單身族群,尚未規劃購屋,偏好將資金用於旅遊與生活體驗;其中僅約 15% 投資房地產。

同時,社會住宅正逐步被視為更實際的選項。隨著法規、土地基金與優惠信貸政策逐步完善,儘管推動進度仍有落差,該類型住宅正被重新定位為社會保障政策的重要支柱。