房貸利率升至15%–16%

融資成本上升，正使購屋者更加謹慎，投資者降低槓桿使用，房地產市場流動性也明顯走弱。2026年下半年，法律文件透明、符合自住需求並具備穩定現金流的項目，將更具競爭優勢。

浮動利率加重購屋者還款壓力

根據Dat Xanh Services經濟、金融與房地產研究院的報告，2026年上半年，房地產貸款利率普遍約為每年12%–14%，部分採用浮動利率機制的貸款，實際利率甚至已升至每年15%–16%。

目前，部分銀行仍推出約**每年9%–11%的初期優惠貸款利率。然而，這類利率通常只固定一段時間。優惠期結束後，貸款利率將轉為浮動利率，通常以存款利率加上約3%–3.5%**的利率差計算。

這意味著，購屋者實際需要承擔的還款成本，可能遠高於最初規劃。尤其是貸款比例較高或貸款期限較長的客戶，在利息支出增加、但收入未同步成長的情況下，財務壓力將更加明顯。

房地產市場流動性大幅下降

高利率正直接影響房地產市場的吸收能力。2026年上半年，一手房市場的總成交吸收量估計約為26,100套產品，較2025年下半年下降62%。

整體市場吸收率僅約為20%–30%，較2025年底下降約30個百分點。其中，北部地區約占全國總吸收量的50%，南部地區約占40%。

南部市場的成交降幅最為明顯。目前，交易主要集中在符合實際居住需求、交通位置便利，或具有穩定出租及現金流能力的項目。

相比之下，位於郊區、主要依賴未來價格上漲預期的投資型產品，正面臨更大壓力。當資金成本上升後，投資者已難以像過去一樣，透過高槓桿買進並等待房價上漲。

購屋者從「短期炒作」轉向保護現金流

利率上升正明顯改變購屋者的決策方式。與其追求短期獲利，市場客戶現在更加重視資產的安全性。

根據Dat Xanh FERI的調查，96.9%的購屋者優先選擇法律文件透明的產品。此外，交通連接、實際施工進度，以及住宅的使用價值與出租能力，也成為重要考量因素。

市場同時出現降低貸款比例、提高自有資金占比的趨勢。當浮動利率可能升至每年15%–16%時，投資交易的獲利空間將被大幅壓縮，降低槓桿成為更合理的選擇。

對於自住型購屋者而言，貸款買房也需要更加審慎評估。購屋者不應只關注前期優惠利率，而需要仔細了解優惠期結束後的利率、調整幅度，以及在利率持續上升情況下的還款能力。

2026年下半年：市場分化將進一步加劇

Dat Xanh FERI預測，2026年下半年房貸利率難以快速下降，並可能持續維持在**每年12%–14%**的水平。因此，房地產市場將從分化階段，進一步轉向更加明顯的篩選與淘汰。

法律文件完整、開發商信譽良好、基礎設施與交通連接完善，並符合實際居住需求的項目，仍有機會維持一定流動性。

相反，價格過高、法律程序不清楚，或主要依賴未來價格上漲預期的產品，將越來越難吸引購屋者。

市場觀點

利率上升並不代表住房需求消失，但市場資金正在變得更加謹慎，也更有選擇性。

在目前階段，購屋者需要從實際使用價值、還款能力與現金流潛力等角度評估房地產，而不是只期待未來價格持續上漲。

對開發商而言，單靠短期貸款優惠政策已不足以吸引客戶。項目必須具備清楚的法律文件、合理的價格與實際施工進度，才能提高購屋者的信心並促成交易。