北江—北寧合併成北部新「超級工業省」 房地產與基建迎重大利多
並非河內或胡志明市，而是北部的北寧省，在2025年上半年成為全國吸引最多外國直接投資（FDI）的省份，並同時擁有最多新投資項目。隨著北寧與北江兩省合併，「新北寧省」正逐步形成北部新的工業—都市成長極，為越南首都經濟圈注入強勁動能，並為基礎建設、都市開發與房地產市場打開黃金窗口。
「北部超級工業省」：政策合併帶來的轉捩點
合併北寧與北江的政策，不僅在於精簡行政機構，更意在打造首都圈與北部重點經濟區的新工業—都會發展空間。兩地原本皆是FDI熱點，尤以加工製造業突出，擁有大規模的工業園區，如安豐（Yên Phong）、桂武（Quế Võ）、VSIP，以及松溪—內黃（Song Khê – Nội Hoàng）。
這場合併為形成「超級工業都會」創造條件，並由一系列重大基建專案推動，包括北江—諒山高速公路、環狀四號線、以及河內—北江鐵路連接。這些交通利多，將為現代化、同步化的都市群發展鋪路，滿足居住與投資需求。
合併後的新北寧省，將以超過400億美元的FDI總額穩居全國之首，聚集三星、富士康、佳能、立訊等國際科技巨頭，並擁有29個高科技工業園區，分布於核心城市及周邊。2025年上半年，北寧更以13%以上FDI新投資總額及115個專案遙遙領先；其次是河南（10%，33專案）。
Savills 工業服務部門總監 John Campbell 指出，2025年上半年，外資對越南投資總額達215億美元，年增32.6%。其中製造業以119.7億美元 領跑，佔比56.5%，年增32%。
製造業持續成為主力，專案數量創新高
光是製造業領域，2025年上半年新註冊FDI達50.1億美元。受全球供應鏈轉移與重組推動，越南在半年內新增759個製造專案，較去年同期大增40%。
區域分布方面，北部仍是外資首選，佔54%總額與380個專案。中部則憑藉低成本與物流改善，市佔率從去年的3%翻倍至6%。北部交通優勢亦明顯，擁有通往河內、內排機場、海防港及諒山口岸的戰略性聯通網絡。值得注意的是，北寧嘉平機場專案在動工數月後已初具規模，未來將升格為國際機場，勢必為北寧及周邊經濟帶來強勁動能。
領先省份與南北分布
2025年上半年，北寧、河南與同奈表現突出。北寧以115專案居首；河南以33專 緊隨其後；南部同奈佔8%（58專案），巴地–頭頓亦達8%（19專案）。
高價值產業與多元化趨勢
越南產業多元化趨勢愈發明顯，高科技及高附加價值產業佔據優勢。其中，電腦、電子與光學產品領域佔19%以上FDI製造投資，相當於99個新專案。
此外，市場結構亦呈新變化：
- 在759個新製造專案中，54%（410專案）選擇租賃廠房而非購地，顯示外資偏好快速進場、彈性擴張與降低初期成本。
- 儘管在投資總額上，土地交易仍佔優勢，但廠房比例已從去年的14%升至24%，差距快速縮小。這一趨勢凸顯標準化、符合ESG的可自動化廠房需求攀升，為開發商帶來新機遇。
北新增製造業FDI依不動產類型劃分
與2024年同期相比，廠房租賃交易數量已超越購地交易。在2025年上半年新增的759個製造業FDI專案 中，有410個專案（54%）選擇租賃廠房 而非購置土地。這一趨勢反映出市場對 速度、靈活性與擴張性 的高度重視，同時顯示企業對 標準化即刻可用廠房 的需求持續上升——尤其是在電子、組裝與包裝等行業，企業更傾向於快速進入市場並降低前期資本投入成本。
這一發展動向，為開發商帶來了新契機：專注於開發符合國際標準、遵循ESG準則並具備自動化條件的標準化廠房。不過，若從投資資金規模來看，購地交易仍然佔據主導地位，高達76%（約38.4億美元），相比之下，廠房租賃佔24%。然而，這一比例已較2024年同期的14% 有顯著提升。
這種差距逐步縮小的趨勢，凸顯了廠房模式的投資吸引力：更低的資本支出（CAPEX）與更高的靈活性，正使得標準化廠房成為外資進入越南製造業的一大首選。
各區域廠房型專案占比：北部54%、南部 57%、中部 41%（與2024年同期的21%相比）。
越南2025上半年製造業外資（FDI）流向的結構轉變
根據最新統計，越南製造業外資在工業不動產的投資結構出現明顯變化。2025年上半年，雖然工業用地仍然吸引大部分投資額（76%），但現成廠房的比重已大幅提升至24%，相比2024年同期僅14%有顯著成長。
從區域分布來看，北部地區的現成廠房專案比例達53%，首次超越土地交易；南部則維持在57% 的高比例，持續成為現成廠房需求最旺盛的地區；中部雖然仍以土地為主，但現成廠房的比例已從2024年的21%升至41%，增幅驚人。
這一變化顯示，越南市場對「快速落地、靈活運營」的需求持續升高，現成廠房逐步縮短與工業土地之間的差距。尤其在電子、組裝、包裝等產業，企業傾向選擇租賃廠房以降低初始資本支出，加快進入市場的速度。
資料來源於：安寧錢幣報
