2026 年貸款利率上升，對購房借款人及房地產企業造成壓力
在通膨壓力與信貸需求復甦的影響下，利率短期內可能小幅上調，但在宏觀經濟穩定與支持成長仍為優先目標的前提下，大幅且長期上升的可能性不高。
1. 2026 年利率上升：房地產市場的新壓力
利率上升是否值得擔憂？
根據越南外貿證券公司（VCBS）最新發布的銀行業報告，2026 年全系統平均貸款利率可能上升約 0.5–0.7 個百分點，同時銀行間的利率分化趨勢仍將持續。
VCBS 認為，該趨勢源於私人銀行提高個人客戶貸款占比，而個人貸款利率通常高於企業貸款。特別是加大長期房屋貸款的推動，預期將有助於提升全系統的平均貸款利率。
此外，自 2023 年推出的多項優惠房貸方案，預計將於 2026 年轉入浮動利率階段，這可能進一步推高銀行整體平均貸款利率。尤其是在 2026 年，個人貸款利率很可能顯著高於企業貸款利率。
在近期的一場研討會上，GP.Invest 董事長 Nguyễn Quốc Hiệp 表示，2026 年對房地產企業而言，將是比過去幾年更具挑戰的一年。
2. 財務壓力加劇：房地產企業與市場流動性
Nguyễn Quốc Hiệp 指出，儘管越南城市化速度仍維持高位，帶動住房需求持續上升，但供給端即使已有改善，仍未能完全滿足市場需求。2025 年前 9 個月，市場庫存約達 26,000 件產品，其中公寓類產品占比超過一半，顯示市場吸收速度正在放緩。
此外，目前大多數房地產企業仍高度依賴銀行貸款。在利率上升的背景下——僅 2025 年最後兩個月就出現約 3–4 次利率調整——企業的財務成本持續攀升。同時，企業債市場在 2022 年衝擊後仍面臨諸多困難，融資管道尚未完全恢復。
越南房地產經紀協會（VARS）主席 Nguyễn Văn Đính 表示，利率上升勢必將在多個層面影響房地產市場，特別是抑制投資活動。不過，他也指出，當市場出現不利跡象時，貨幣政策、信貸政策及其他政策均需相應調整。
3. 對比 2022 年衝擊：2025–2026 年市場環境更趨穩定
Batdongsan.com.vn 副總經理 Nguyễn Quốc Anh 表示，自 2025 年底起，儘管利率難以回到長期低利環境，但對市場的影響將不再如 2022 年般具有衝擊性。
他認為，評估利率上升的影響，應與 2022 年時期進行對比。
2022 年，市場遭遇「雙重衝擊」，包括全球通膨飆升、匯率劇烈波動，以及越南被迫跟隨美聯儲升息。當時貸款利率飆升至 11–15%，同時企業債危機導致信貸急劇收緊，房地產市場幾近停滯，交易量大幅下滑。高利息壓力迫使許多投資者「割價止損」，尤其是在土地投資領域。
該階段亦為市場投機氣氛高漲之時，大量交易依賴財務槓桿，使市場結構脆弱。一旦利率驟升，投資者無力償息，市場流動性迅速惡化。
相較之下，2025 年的市場環境則完全不同。目前存款利率的小幅上調僅屬技術性修復，旨在重建資金成本基準。貸款利率普遍維持於 6–7%/年，雖高於針對年輕購房族群的 5–5.5% 優惠利率低點，但仍處於支持交易的區間。
他分析指出，2025 年市場更為「冷靜」，資金流向逐步轉向滿足實際居住需求的產品。儘管買賣熱度尚未回到 2022 年高峰，但資金主要集中於法律透明、價值穩健的產品，反映出投資者在 2022 年衝擊後更趨審慎，以及市場向可持續發展的轉變。
Batdongsan.com.vn 副總經理亦表示，銀行於年底小幅上調存款利率屬正面訊號，有助於改善長期資金結構，為下一個市場週期奠定穩定基礎。目前房地產市場尚未出現大範圍土地炒作熱潮，熱點主要集中於行政區劃合併議題，而交易仍以大城市的公寓與住宅為主。2026 年將是市場分化加劇並逐步走向穩定的一年。
4. 政策建議、信貸管控與長期趨勢
需採取審慎且有選擇性的管控方向
BIDV 首席經濟學家、國家金融與貨幣政策諮詢委員會成員 Cấn Văn Lực 博士指出，2026 年利率回升屬於需審慎看待的情境，但不宜引發過度悲觀。
他認為，利率短期內可能因通膨壓力與信貸需求復甦而小幅上升，但在宏觀穩定與支持成長仍為優先目標的情況下，大幅且持續上升的可能性不高。然而，在貨幣政策寬鬆空間有限的背景下，借款人——特別是購房族群——需謹慎規劃長期現金流，而非僅依賴初期優惠利率。
「購屋貸款的核心問題，不僅是前 1–2 年的還款能力，而是整個 15–25 年貸款週期內的財務承受能力。若缺乏利率上升的備用方案，財務失衡風險將十分明顯，」Lực 博士強調。
對於房地產企業，他提出多項重要建議。首先，企業應提升預測能力與風險管理水準，特別是利率與現金流風險。缺乏靈活財務情境規劃，將使企業在資金成本上升時陷入被動。
其次，應終止分散投資思維。不少企業同時推動數十個項目，高度依賴銀行貸款與企業債，在市場順風時或能掩蓋風險，但一旦金融環境收緊，流動性斷裂的風險將迅速顯現。企業應集中資源於法律清晰、去化能力強、符合市場實際需求的項目。
第三，產品結構重組為必然要求。轉向滿足實際居住需求的細分市場，不僅有助於提升流動性，亦更容易獲得政府信貸支持。
專家指出，2026 年利率上升趨勢很可能直接影響房地產市場流動性。自住型購房者可能延後決策以重新評估財務能力，而高槓桿投資者則需重新審視投資效益，因資金成本上升速度可能快於預期。
在此背景下，2026 年房地產市場的穩定與流動性改善，將需要政府監管機構、銀行體系與企業之間更緊密的協作，以協調信貸政策、控管風險並發展符合實際需求的產品結構。
專家建議，房地產信貸管控應採取審慎且有選擇性的方式，在降低系統性風險的同時，避免對市場與資金流造成衝擊。
根據觀察，自 2025 年底以來，房地產市場整體吸收情況雖有所改善，但專案與區域間的分化趨勢日益明顯。當利率上升時，高槓桿、短期投機型投資者的財務壓力尤為突出。
越南房地產經紀協會（VARS）指出，土地價格表與調整係數問題正成為市場的重要瓶頸。新土地價格表推高地價，而多地仍待發布調整係數，過高的係數將為新興區域的專案推進帶來困難。
同時，利率亦成為值得高度關注的關鍵因素。短時間內利率已出現明顯上升，對房地產開發企業與實際購房者皆造成壓力。
VARS 強調，房地產信貸需採取審慎且有選擇性的管控策略，以限制系統風險，避免對市場與資金發展造成衝擊。若利率水準過高，不僅房地產市場，整體經濟亦可能承受負面影響。
目前，在大型城市中，房價已明顯高於平均收入水準，加上資金成本與貸款利率持續施壓，市場參與者範圍正逐步收縮。在此情況下，自住型買家需具備穩健的財務基礎與長期儲蓄能力，而投資者亦難以再如過往般快速獲利。
長期而言，VARS 認為房價不太可能出現「過熱」上漲，但亦難以大幅下跌，因實際住房需求仍維持高位，經濟持續成長，基礎建設投資不斷擴大。此外，專案開發成本持續攀升，特別是依新土地價格表計算的土地相關財務義務，亦為市場建立新的價格基準。
