新增供給大多仍集中於高端與高價產品，而符合大多數民眾負擔能力的住宅則相對稀缺，尤其是在河內與胡志明市等大城市更為明顯。
房地產市場在經歷一段低迷後，正顯現出明顯的復甦跡象。然而，在市場改善的同時，也伴隨著利率、資金成本及供給結構等新的壓力。當前的問題已不僅是解決短期困難，更在於重構市場，以實現更穩定與可持續的發展。
結構尚未平衡
據越南房地產協會副主席、越南房地產經紀人協會（VARS）主席阮文訂博士表示，近年來越南房地產市場的供需關係已有一定改善。特別是2025年，供給增長達到2019年至2025年期間的最高水平，使市場在數量上更接近平衡。
然而，若深入觀察供給結構，這種平衡仍屬相對。大部分新增供給仍集中於高端及高價產品，而符合大多數民眾需求的中端與可負擔住宅依然不足，尤其是在河內與胡志明市等大城市。
統計數據顯示，2025年全國約40%的新增住宅供給為高價值低層產品，約42%為單價超過每平方米5,000萬越盾的公寓。僅在河內與胡志明市，約85%的新開售公寓價格超過每平方米8,000萬越盾。
這些數據表明，供給結構與市場實際需求存在顯著偏差。儘管市場上仍存在一小部分短期投機需求，但主要需求仍來自基礎性因素，如公共投資、基礎設施發展、城市擴張及人口遷移。
這些因素被視為支撐市場中長期吸納能力的重要動力，同時也為房地產市場的穩定發展奠定基礎。
從價格預期轉向實際使用價值與現金流
阮文訂博士指出，越南房地產市場正逐步從「價格上漲預期」轉向「實際使用價值與現金流效率」。換言之，市場參與者不再僅關注未來價格上升，而是更加重視資產的使用價值及其所能產生的現金流。
這一轉變反映了在宏觀政策調控及制度逐步完善背景下的市場調整，為市場邁向更安全、透明與可持續的新發展週期奠定了基礎。
值得注意的是，自2025年底以來，房地產價格已得到較好控制，不再出現過去那種大範圍的快速上漲。然而，這並不意味著價格出現明顯下降。
與價格走勢同步的是，市場流動性略有下降且分化愈發明顯。資金不再平均流入各類項目，而是集中於基礎設施完善、法理清晰、開發商實力強的項目。
相反，地段較差、法規不完善或產品質量不高的項目，則面臨資金流入困難與成交低迷。市場逐漸形成兩極分化：優質項目仍保持穩定交易甚至良好去化，而吸引力不足的項目則流動性顯著下降。
新的壓力逐步形成
在正面因素之外，市場也正面臨一系列新壓力，其中最顯著的是利率上升。提高利率有助於維持金融體系穩定並控制宏觀風險，但同時也對房地產市場產生明顯影響。
對於開發企業而言，資金成本上升加劇了財務壓力，企業往往不得不調整售價或經營策略以應對。
對於個人購房者與投資者而言，貸款成本上升使部分人延後購房計畫或縮小規模；而首次購房者則面臨更大的負擔壓力，購房可及性下降。
此外，土地成本等投入成本仍維持在高位，包括土地使用費、拆遷補償、法律與行政成本等，甚至在部分情況下持續上升。
結果導致市場出現明顯矛盾：一方面，成本高企使房價難以下降；另一方面，需求因購買力減弱與資金成本上升而下降，導致市場陷入「兩端受壓」的狀態——價格難降、成交亦難改善。
因此，當前的重點不僅在於短期應對措施，更需要一套系統性的市場重構方案。
其中一項重要方向是，將社會住宅發展常態化，而非僅作為短期政策工具。這不僅有助於保障民生，也能改善供給結構，促進市場穩定發展。
同時，需透過政策工具降低市場投入成本，並設計針對符合實際需求項目的優惠信貸政策。此外，還需多元化資金來源，降低對銀行信貸的依賴。
具體而言，應推動資本市場、不動產投資基金、企業債券及合作投資模式的發展。但關鍵不僅在於拓展資金來源，更在於提升資金使用效率。
發展可負擔商業住宅的解決方案
SGO Homes總經理黎廷忠認為，可負擔價格的商業住宅應依據與城市中心的合理距離進行規劃，並與交通基礎設施相結合。
中心區域應優先發展高端項目與地標性建築，而價格較為合理的住宅可布局於城市外圍、擴展區或新興交通軸線附近。
在城市規劃中，除了既有20%的社會住宅用地比例外，亦可考慮額外配置約30%的土地用於可負擔商業住宅，先在大城市試點，再逐步推廣至其他地區。
