距離2022年危機已過四年，房地產板塊股票再次逼近當年低迷時期的價格區間。
2022年曾是房地產行業的重要轉折點。年初監管機構收緊企業債券融資渠道，引發行業流動性衝擊。而這一衝擊正好發生在全球貨幣政策收緊周期之中，隨後又因萬盛發集團與西貢商業銀行相關重大案件，使市場環境進一步惡化。
1. 利率上升與信貸收緊壓力
近幾個月來，房地產股票大幅下跌，不少個股回落至2022年底至2023年初的低位區間，儘管整體股市流動性仍然充裕、指數維持高位。主要原因在於房貸利率自2025年第四季度以來迅速上升：優惠利率由6–7%/年升至超過9%/年，浮動利率更達到12–14%/年，顯著提高購房者與開發商的資金成本。與此同時，房地產信貸在此前階段出現過快擴張，截至2025年底全行業信貸餘額約為216萬億越南盾，全年增長接近50%，遠高於整體信貸增速。當利率環境突然反轉，高槓桿模式的風險迅速暴露，企業利息負擔加重、現金流壓力上升，進而削弱項目推進與市場供應能力。
2. 市場情緒轉弱與股價承壓
隨著越南國家銀行開始加強對房地產信貸的管控，並要求各銀行將該領域貸款增速控制在整體信貸增速之內，資金面進一步收緊。對利率與流動性高度敏感的房地產行業因此迅速成為市場關注的風險焦點。投資者情緒明顯轉向保守，資金從高風險資產撤出，引發廣泛拋售潮，成交量與波動性同步放大。此外，上市房企的負債規模在過去一年大幅上升，總借貸接近40萬億越南盾，使企業面臨「高負債＋高利率」的雙重壓力。在此背景下，盈利預期被下修、估值模型收縮，進一步壓低股價表現，並加劇市場對行業前景的不確定性。
3. 地緣政治衝擊與宏觀風險擴散
2026年3月中東衝突爆發，使原本已承壓的市場環境雪上加霜。能源價格上升推高通脹預期，同時美元走強對匯率形成壓力，增加資本外流風險。在此情況下，貨幣政策操作空間受到限制，監管機構在穩定通脹與支持增長之間面臨更大權衡，市場普遍預期高利率環境可能維持更長時間。這一變化不僅影響房地產行業的融資條件，也對整體經濟形成外溢效應。若房地產這一傳統信貸需求引擎持續受限，信貸擴張將難以達標，企業投資與消費動能同步減弱，進而拖累整體盈利增長。特別是銀行業，其資產品質、信貸增長與利差空間都可能受到影響，顯示出風險正由單一行業向更廣泛的經濟體系擴散。
