2026 至 2029 年期間，越南南部市場預計將新增約 5,347 公頃工業園區用地，發展趨勢明顯向衛星省份移動。
根據 Cushman & Wakefield Vietnam 2026 年第一季市場報告，南部重點經濟區的工業不動產正進入更穩定的發展階段。隨著既有供給逐步被市場吸收，租賃需求也開始轉向高附加價值產業。
1. 南部工業不動產邁入新的成熟發展階段
根據研究單位指出，胡志明市持續扮演南部先進製造業中心與重要經濟樞紐的角色。憑藉完善的基礎建設、高素質勞動力，以及多年發展所形成的企業生態系，胡志明市仍是高科技含量與高附加價值產業的優先選址。
與此同時，同奈省與西寧省正逐漸成為更具吸引力的衛星市場。這兩個地區擁有充足土地儲備、相較中心區更具競爭力的投資成本，同時也受惠於跨區域交通基礎建設的連結優勢。這些因素使衛星省份成為企業擴建工廠、倉儲物流或大型生產基地時的重要選擇。
該企業工業與辦公租賃部副總監 Chương Quốc Đoan 女士表示，南部地區正進入 「新的成熟階段」。市場成長動力已不再只是來自一般生產擴張需求，而是逐步轉向高價值產業、更高品質的 FDI 資金，以及企業對基礎建設、法規環境、生產條件與供應鏈連結能力的更高要求。
這也顯示，南部工業不動產市場不僅在規模上持續成長，也正在品質層面進一步升級。投資者與承租企業越來越重視戰略位置、港口—機場—高速公路的連接能力，以及各區域的長期發展潛力。
2. 供給維持穩定，但租賃需求與出租率持續改善
2026 年第一季，南部重點經濟區的工業園區土地總供給約達 36,400 公頃，因本季未有新項目進入市場，因此與上一季相比幾乎維持不變。不過，若與去年同期相比，供給量仍成長 8.6%，顯示市場在中長期仍處於擴張趨勢。
從各地區來看，胡志明市目前約占全區總供給的 45%，持續維持主力市場地位。同奈省排名第二，約占 33%，受惠於其門戶位置優勢，可連接胡志明市、巴地頭頓省，以及未來的隆城國際機場。西寧省約占 22%，並因土地儲備仍然充足、開發成本相對具競爭力，逐漸成為值得關注的新興選擇。
儘管本季沒有新增供給，全市場出租率仍小幅上升至 74.8%，較上一季增加 0.3 個百分點。淨吸納面積約達 127 公頃，較上一季大幅成長 182%，並較去年同期增加 59%。這是一個明確訊號，顯示來自承租企業的實際需求仍保持積極，尤其是在許多製造商持續尋找新據點，以擴大營運能力的背景下。
以各地區表現來看，胡志明市出租率達 84.8%，繼續領先全區。高出租率反映出高科技產業、高附加價值製造業，以及需要接近經濟中心、港口、物流系統與高素質人力資源的企業，對胡志明市仍有強勁需求。
同奈省出租率維持在 71.6% 的穩定水準，顯示該市場仍具備持續吸引力，特別適合需要大面積用地，並重視與主要製造及物流中心連接便利性的企業。另一方面，西寧省出租率提升至 59%，顯示市場正逐步消化既有供給，未來有機會成為企業降低成本、擴大生產的重要目的地。
3. 租金持續上升，市場加速轉向衛星省份與高價值產業
值得注意的是，本季工業土地租賃需求仍集中於重度用地產業，例如重工業、能源、石化與鋼鐵製造。這些產業通常需要大面積土地、完善的技術基礎設施、良好的運輸連結，以及符合原物料供應鏈需求的區位條件。
部分區域如 蓋梅（Cái Mép） 與 Đất Đỏ，在第一季即錄得積極的吸納表現。這反映出具備港口、物流與工業連結優勢的區域正扮演越來越重要的角色。當企業越來越重視營運效率與物流成本時，靠近港口、高速公路與主要運輸幹道的工業園區，將持續具備更強的競爭優勢。
隨著租賃需求改善，工業園區土地租金也延續上升趨勢。平均開價租金約達 186.6 美元／平方米，以整個租期計算，較上一季上漲 0.9%，較去年同期上漲 1.7%。這一增幅顯示市場價格仍維持穩定，並在出租率較高、供給有限的區域具備進一步成長空間。
其中，胡志明市租金漲幅最為明顯，達約 184.2 美元／平方米，較去年同期上漲 6.7%。主要原因來自供給稀缺、需求穩定，以及其核心區位優勢。同奈省租金則維持在約 188 美元／平方米，反映出該地作為成熟工業市場的穩定性。相較之下，西寧省因新增供給增加、空置率仍相對較高，租金出現調整，為企業提供了更具成本競爭力的選擇。
展望未來，Cushman & Wakefield 預測，2026 至 2029 年期間，南部市場將新增約 5,347 公頃工業園區用地。未來發展趨勢將更明顯地轉向衛星省份，這些地區仍擁有較充足的土地儲備，也更符合大規模生產擴張與成本最佳化的需求。
未來項目預計將持續聚焦於重工業、能源、石化等產業，同時進一步拓展至半導體、晶片與其他高技術製造領域。這將成為推動南部工業不動產市場升級的重要動力，使市場從過去以成本優勢為主的發展模式，逐步轉向以基礎建設品質、供應鏈能力與吸引高品質 FDI 資金為核心的發展模式。
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