胡志明市第三季度租賃市場報告
由 Batdongsan 發佈的報告顯示，胡志明市舊有區域公寓出租投資收益率持續下降，僅為 2.4%，低於 2024 年全年的平均 3.6%。同樣情況也出現在剛併入城市的區域，如前屬平陽省的 Dĩ An、Thuận An 以至於前屬巴地頭頓省的 Vũng Tàu，其收益率分別為 3.9%、3.2% 及 2.4%，均明顯低於 上一年的 3.5-4%。
相反地，Thủ Dầu Một 和 Phú Mỹ 成為少數幾個公寓出租的亮點。其中特別是 Thủ Dầu Một 保持最高出租收益率，達到 5.1%；Phú Mỹ 緊隨其後，為 4.3%。
根據數據平台 Biggee，這一「反轉」趨勢在年初至今前 8 月尤其明顯。整體而言，前屬平陽省的地區不再主導出租投資收益，因為在 Thuận An、Dĩ An 的公寓售價上升迅速，而租金幾乎停滯。同時，胡志明市內部也面臨類似情形。反觀前屬巴地頭頓省地區因為 Phú Mỹ 的大力貢獻，整體該區域平均收益率提升至 4.1%。
出租收益率提升的原因
Đinh Minh Tuấn（Batdongsan 南部區總監）指出：Thủ Dầu Một 的高收益率反映了該市場的特殊性：租賃需求主要來自在工業區工作的中高收入專業人士與技術人員。由於市中心的出租項目供應仍有限，該地租金雖然維持在高位，卻能迅速租出，使房東的利潤邊際明顯優於一般水平。
至於 Phú Mỹ 則為「特例」：該地公寓市場規模仍極小，僅有兩個項目約 1,200 套，其中一項為較早交付的平價樓盤，另一項為從屬中檔的較新項目，入住率達 80-90%。該地月租約為每套 7-11 百萬越盾，而平均售價僅約每平方米 35 百萬越盾。此大幅差異使出租投資收益率在整個前屬巴地頭頓省中拔得頭籌。
此外，Phú Mỹ 亦與 Thủ Dầu Một 同樣具備優勢：擁有眾多大型工業區。目前該地有 12 個工業群／工業區正在運作，並擁有逾 200 個大型重工業及能源項目。憑藉Cái Mép–Thị Vải 港口的優勢，以及約 15,000-20,000 人次的勞動量，使此區出租房需求穩定，同時公寓供應仍有限。
「目前整個區域僅有一個高級項目 Maison Grand Phú Mỹ 以及一個從 2023 年開始開發的項目，供應量少、競爭低，因而出租市場穩定、入住率高，即使租金不便宜。」 Tuấn 先生如是評價。
研究機構亦預計：胡志明市內部公寓出租的收益率將持續下降，因為售價上漲迅速，而租戶的支付能力有限。另一方面，於 2026-2027 年將有大量新供應交付，特別是在前屬平陽省地區（佔胡志明市新交付公寓的超過 60%），這將使租賃市場面臨重大競爭。雖然租金或略增加，但難以大幅上升，將拉低投資收益率。
反之，出租資金正轉向衛星都市，如 Thủ Dầu Một、Nhơn Trạch、Phú Mỹ 或 Bến Lức-Đức Hòa，這些地區的公寓價格仍較低（每平方米約 30-35 百萬越盾），且專業技術勞動者的租賃需求持續成長。
CBRE Việt Nam 住宅部營銷部總監 Võ Huỳnh Tuấn Kiệt 指出：這些地區的出租收益率可達每年 4-6%，高於胡志明市中心的平均水平，原因在於購置成本低、空置率低。他建議長期投資者應優先選擇與大型基礎設施掛鉤、租賃需求穩定的工業城市或區域。
總之，在市中心租賃市場面臨售價高及競爭激烈的情況下，衛星都市由於基礎建設完善、租賃需求穩定，正成為尋找長期穩定租金現金流的投資新熱點。
第一段：Thủ Dầu Một 與 Phú Mỹ 的出租優勢
Đinh Minh Tuấn（Batdongsan 南部區總監）指出：Thủ Dầu Một 的高收益率反映了該市場的特殊性，租賃需求主要來自在工業區工作的中高收入專業人士與技術人員。由於市中心的出租項目供應仍有限，該地租金雖然維持在高位，卻能迅速租出，使房東的利潤邊際明顯優於一般水平。至於 Phú Mỹ 則為「特例」：該地公寓市場規模仍極小，僅有兩個項目約 1,200 套，其中一項為較早交付的平價樓盤，另一項為中檔新項目，入住率達 80-90%。該地月租約為每套 7-11 百萬越盾，而平均售價僅約每平方米 35 百萬越盾。此大幅差異使出租投資收益率在整個前屬巴地頭頓省中拔得頭籌。此外，Phú Mỹ 亦與 Thủ Dầu Một 同樣具備優勢：擁有眾多大型工業區。目前該地有 12 個工業群／工業區正在運作，並擁有逾 200 個大型重工業及能源項目。憑藉 Cái Mép–Thị Vải 港口的優勢，以及約 15,000-20,000 人次的勞動量，使此區出租房需求穩定，同時公寓供應仍有限。「目前整個區域僅有一個高級項目 Maison Grand Phú Mỹ 以及一個從 2023 年開始開發的項目，供應量少、競爭低，因而出租市場穩定、入住率高，即使租金不便宜。」 Tuấn 先生如是評價。
第二段：衛星都市成為新投資熱點
研究機構預計，胡志明市內部公寓出租的收益率將持續下降，因為售價上漲迅速，而租戶的支付能力有限。另一方面，於 2026-2027 年將有大量新供應交付，特別是在前屬平陽省地區（佔胡志明市新交付公寓的超過 60%），這將使租賃市場面臨重大競爭。雖然租金或略增加，但難以大幅上升，將拉低投資收益率。反之，出租資金正轉向衛星都市，如 Thủ Dầu Một、Nhơn Trạch、Phú Mỹ 或 Bến Lức-Đức Hòa，這些地區的公寓價格仍較低（每平方米約 30-35 百萬越盾），且專業技術勞動者的租賃需求持續成長。CBRE Việt Nam 住宅部營銷部總監 Võ Huỳnh Tuấn Kiệt 指出，這些地區的出租收益率可達每年 4-6%，高於胡志明市中心的平均水平，原因在於購置成本低、空置率低。他建議長期投資者應優先選擇與大型基礎設施掛鉤、租賃需求穩定的工業城市或區域。總之，在市中心租賃市場面臨售價高及競爭激烈的情況下，衛星都市由於基礎建設完善、租賃需求穩定，正成為尋找長期穩定租金現金流的投資新熱點。
