多家銀行的房屋貸款利率正在迅速上調，從原本普遍每年 6–8% 的水準，在短時間內升至約 12–14%。
在國有銀行方面，利率出現明顯調整。根據Vietcombank胡志明市某分行的最新公告，針對已取得產權證或買賣合約的公寓、聯排住宅貸款，以及再融資貸款，目前最低年利率為 9.6%。相比去年同期，當時該行房貸利率僅為固定 12 個月約 6%、24 個月約 7%，如今整體水準已顯著提高。
1. 房貸利率飆升，國有銀行政策出現轉向
不僅是 Vietcombank，多家國有銀行也同步上調房地產貸款利率。VietinBank已將固定 24 個月的房貸利率提高至每年超過 12%。BIDV實施前 6 個月最低 9.7%、12 個月 10%、18 個月最高 13.5% 的利率水準，明顯高於此前 6.5–8% 的區間。與此同時，Agribank在短期內維持較低水準（6 個月約 8%、12 個月約 8.5%），但若固定 18 個月，利率也升至接近 9.8%。
在民營銀行方面，房貸利率同樣維持高位，且隨貸款期限延長而提高。MB Bank對 12–24 個月固定方案普遍適用 9–9.5%；VIB為 9.9–12%。ACB約 9.5–10.5%，Techcombank在前 6–12 個月為 8.5–9.5%。此外，LPBank、BVBank與Sacombank等銀行也上調 1.2–2 個百分點。浮動利率目前普遍在每年 11–15% 之間，視優惠條件而定。
值得注意的是，國有銀行的貸款利率如今已與民營銀行持平，甚至更高——這與以往國有銀行通常提供市場最低利率的情況形成鮮明對比。某國有銀行高層表示，此次上調利率是為了在房地產信貸增長額度受限的背景下，引導資金流向，優先支持生產與經營領域。
2. 流動性壓力與資金成本推高整體利率
在近期投資者會議上，Ngân hàng Quân đội (MB)董事長劉仲泰表示，高風險行業難以適用低利率。不過，整體利率水準仍需保持在合理範圍，以平衡資金募集與刺激投資、消費之間的關係。他指出，貸款利率將根據各行業的優先順序進行靈活調整。
近期，存款利率普遍上升，其中國有銀行創下兩年來新高。銀行間市場利率一度飆升至 17–19%，隨後雖有所回落，但專家預測整體水準至少將在第一季度前維持高位。因此，流動性被視為今年銀行業面臨的重大挑戰，銀行不得不提高貸款利率以彌補資金成本上升。
DKRA Group副總經理武鴻勝指出，近期利率上調速度極快。僅 4–5 個月前，許多銀行仍提供兩年期固定利率約 6.5%；隨後依次升至 7.3%、8.4%、9%、9.8%，如今普遍達到 13–14%。部分銀行甚至將固定優惠期從 24 個月縮短至 12–18 個月，使借款人的利率風險顯著增加。
3. 房地產市場進入深度洗牌階段
房貸利率快速上升，導致每月還款壓力明顯增加。以目前約 14% 的利率計算，貸款 10 億越盾所需支付的利息壓力，相當於過去利率 6.5% 時貸款 20 億越盾的水準。雖然貸款本金未變，但實際財務負擔幾乎翻倍，對長期貸款購房者造成沉重壓力。
TC Land 房地產公司總經理潘成章表示，貸款利率自 2025 年年中起逐步上調，但初期漲幅較小，尚未產生明顯影響。然而自去年 11 月以來，利率上升速度加快，導致市場流動性持續下降。許多客戶延長考慮時間、推遲簽約，或等待利率與信貸政策更加穩定的信號。在收入難以跟上利率漲幅的情況下，即便是剛性自住需求者也更加審慎，因為短期內利率難以顯著回落。
專家認為，當房地產不再是優先資金配置領域時，承擔更高利率在所難免。目前的利率水準將加速市場篩選過程：短期投機資金逐步退出，市場轉向更加注重實際價值與使用效率。高利率並非市場的終點，但「低成本槓桿」時代幾乎已告一段落，未來市場將以較慢但更穩健、可持續的方式復甦。
