胡志明市在完成行政區劃合併後，公寓價格依然保持穩定，尚未出現調整跡象。專家認為，價格變動可能會在中長期出現，但短期內對各專案的售價尚未造成影響。
公寓價格仍維持高位
《越南民智報》記者調查顯示，胡志明市新盤公寓的售價在合併後仍處於穩定狀態，沒有下跌跡象。
位於胡志明市安慶坊的一個外資開發專案，即將推出第三期產品，預計仍維持約每平方米2億越盾 的定價水準，此價格基準自去年以來已經確立。不遠處另一個重新啟動並更名的新專案，市場傳聞價格約每平方米1.3億越盾。
在國道13號、前協平政坊一帶，一個正在接受認購登記的公寓專案，市場調查的預估價格同樣約每平方米1.3億越盾。
至於在原屬平陽省、巴地頭頓省的部分區域，公寓售價仍維持在每平方米3,000萬至6,000萬越盾，視地段與產品定位而定。
根據Savills最新報告，2024 年及今年第一季度，原胡志明市的公寓一級市場平均售價達每平方米9,000萬越盾。相比之下，平陽與巴地頭頓等地因有更多新盤推出，平均價格約每平方米4,000萬越盾。
在Cafeland舉辦的研討會上，CBRE 越南住宅行銷總監武黃俊傑表示，過去一年，胡志明市及周邊地區的新盤售價已經確立新水準。在胡志明市（舊行政區），公寓價格年增29%，反映出需求強勁與土地供給緊張。
在平陽（舊行政區），公寓價格年增14%，受惠於工業基礎建設與勞動人口住房需求。於同奈（舊行政區），價格則年增15%，主要受隆城國際機場與高速公路網絡推動。而隆安（舊行政區）則成為新興熱點，房價暴增 90%/年。
由於原胡志明市與合併區域之間存在巨大價差，若以新行政區版圖計算，胡志明市整體均價將呈現下降趨勢。但Savills越南研究部高級經理曹氏清香指出，這只是統計效應，並未反映至專案或具體區域的實際價格。
她強調：「目前市場尚未出現專案層級的價格調整。決定價格的關鍵因素，仍在於剛性居住需求、基礎設施連結，以及人口結構特徵。」
另一項穩定房價的重要原因是土地成本。土地費用在專案開發成本結構中占比極高，而現行的國家土地價格框架從未有下調先例。合併後的土地價格框架調整仍在研究中，因此在土地成本未變動之前，售價或投資規模亦難以出現顯著調整。在此背景下，Savills 認為，胡志明市住宅價格不僅難以如部分投資人所期待般下降，反而仍具備續漲動能。
房價未來走向
對於行政區合併，CBRE 越南的武黃俊傑指出，這將產生強大的「疊加效應」，尤其在城市發展能量方面。土地供給的瓶頸有望被突破，為企業創造更多發展機會，進而為市場注入新動力。
越南經濟研究院前院長、經濟學教授陳庭善則預期，胡志明市在與平陽、巴地頭頓合併後，將開啟全新的發展格局。區域發展將以統一規劃進行，從土地使用、交通基建、物流體系到環境保護，皆能避免重疊規劃，並為可持續發展奠定基礎。
然而，Savills 越南認為，未來 2 至 3 年內，產品結構及房地產分眾格局不會有太大改變。胡志明市能否建立新的價格基準，將取決於區域規劃進程、土地使用政策，以及《土地法》、《房地產經營法》、《住房法》等新法律的落實效果。
Savills 強調，在構成售價的要素尚未明顯變動前，胡志明市住宅市場仍將依循實際供需關係，以及利率、信貸、法規等宏觀條件運作。行政區合併或可釋放中長期的發展潛力，但短期內尚不足以對各專案售價產生影響。
曹氏清香並預期，今年下半年房貸利率將維持穩定水準。良好的利率環境將激勵購屋族重返市場，不論是自住、投資或資產配置，同時也讓開發商更有信心推出新案，制定銷售策略並推動資金籌措。
同樣地，經濟專家丁世顯也預測，房貸利率仍將保持在 7%–8% 的合理區間，難以出現大幅上升。不過，他指出，許多年輕人仍抱持觀望心理，對銀行貸款與償債壓力有所顧慮。
實際上，銀行已逐漸看到市場的真實需求，許多購屋者在購得住宅後，會透過自住與出租結合來分攤財務壓力。他認為，買方應突破「心理陷阱」，勇於與銀行接觸，從而實現擁有理想住房的目標。
資料來源於：越南民智報
