根據VARS評估，從中長期來看，河內市中心區域的房地產市場將持續呈現明顯分化。
依據《首都總體規劃方案（百年願景）》，河內已確立人口外遷路線，以減輕歷史內城區的壓力。具體而言，在2026—2035年間，預計將遷移約20萬名紅河沿岸居民、20萬名西湖及周邊地區居民，以及約4.2萬名位於三環路範圍內部分街區的居民。
1. 河內迎來城市全面重構的關鍵轉折點
根據越南房地產經紀人協會（VARS）最新報告，河內正站在城市發展進程中的重要轉折點，城市重構理念日益明確且執行力度加強。不再僅停留於舊公寓翻修與整治，新的方向轉向全面重建，對部分區域進行整體拆除，並同步重建基礎設施與城市空間體系，朝向垂直發展但降低人口密度的模式推進。
城市空間重構不僅旨在重新調整人口、勞動力與經濟資源的分布，也將深刻影響河內房地產市場結構，特別是居民購房選擇行為與中長期投資策略的變化。
在2026—2035年期間，除前述區域外，河內還將在2036—2045年間進一步擴大遷移規模，包括約26,730名舊城區居民、23,000名舊街區居民，以及約37萬名三環路內其他區域居民，以服務城市重構進程。
總體而言，2026—2045年間，河內計劃遷移超過86萬名居民。此舉顯示政府解決多年積累問題的高度決心，包括人口密度過高、基礎設施超負荷、公共空間不足以及內城生活品質下降等。
然而，實踐經驗表明，若僅遷移居住地而未同步轉移生計與就業機會，人口外遷難以取得實質成效。居民願意離開市中心的前提，是新居地不僅提供住房，更能保障長期生活條件，尤其是就業機會、醫療與教育資源，以及更優質的生活環境。
因此，VARS IRE建議，在加強交通基礎設施投資的同時，河內應加快將行政機關、辦公樓、學校、醫院及研究中心等城市功能區遷往郊區。此舉不僅可在當地創造就業，也有助於形成新的發展極，讓居民隨著工作與經濟機會自然流動，而非被動遷移。
2. 市中心房地產市場：明顯分化與價值重新定位
從中長期來看，河內市中心房地產市場將持續分化。高端與超高端項目將維持高價位與上升趨勢，主要服務精英階層、高級專業人才與高品質人力資源，符合首都國際化發展方向。
值得注意的是，依據規劃，市中心重建後的土地將優先發展高附加值商業與服務功能，例如金融中心與甲級辦公樓。這為超高端住宅市場奠定重要基礎，並與上述功能區形成聯動。
至於舊公寓項目，短期內可能仍維持價格或小幅上漲，但隨著郊區交通基礎設施完善以及就業逐步外移，將面臨價格調整壓力。
3. 郊區成為人口與投資資金的吸納中心
相對而言，河內郊區將成為吸納大部分遷移人口的主要區域。市場預計將出現多個大型綜合都市項目，供應充足且品質提升。
同時，郊區住宅產品日益多樣化與高品質化，包括高端與豪華產品，為遷移居民提供更多選擇，有助於順利達成補償協議。
因此，以土地或位於新發展極區域的住房作為補償方式，被認為更為合適。未來形成大學群、醫院、研究中心與科技園區的區域，有望成為遷移人口穩定落腳點。
儘管供應增長迅速，但由於土地、建設與資金成本持續上升，郊區公寓價格大幅下跌的可能性不高。隨著新項目多採用大型都市模式，配套基礎設施與現代化設施完善，市場主流價格可能維持在每平方米約5,000萬越盾左右（不含社會住宅）。在實際居住需求支撐下，市場具備穩定基礎。
在房地產供應全面增加、超大型都市項目陸續推出，以及城市重構日益深化的背景下，投資策略需更加審慎，著重中長期布局。
在郊區市場方面，財務壓力較小的投資者可繼續持有與實際居住需求及新交通軸線相關資產，因其仍具成長空間；反之，應避免基於短期預期、特別是在價格已過熱區域的投資決策。
至於市中心，高端房地產仍將吸引具雄厚財力與長期資產配置需求的投資者。由於供應稀缺與租賃需求強勁，核心地段項目的售價與租金預計穩步上升，類似於胡志明市市中心項目，即便價格高昂，仍維持高吸納率與高出租率。
此外，鄰近河內、具良好經濟基礎並受惠於外國直接投資（FDI）及工業物流發展的周邊省市，也將成為中長期值得關注的投資選項。
