近年來，住宅房地產市場呈現出高度區域化的特點，無論是產品類型、供應企業，還是地區分佈，都明顯表現出局部性。
地區供應薄弱且局限性明顯
2024年2月初，河內市南慈廉區的明賢夫婦急忙催促雙方父母匯款，以購買一套位於大型城市住宅區的公寓，價格約 21億越盾，當時每平方米接近 4700萬越盾。
然而，僅僅一年後，該地區公寓的普遍價格已升至接近 6400萬越盾/平方米。按照市場交易價格計算，明賢夫婦的公寓價值已上漲 36%。
根據某研究機構的數據顯示，2024年，二手公寓的價格增速創下歷史新高，平均漲幅達 26%。
在一次座談會上，武志成博士回顧了過去幾十年間住宅價格的「驚人」漲幅。他指出，如果計算通脹，1990年代物價上漲了四倍，而過去二十年商品價格僅增長不到兩倍，但住宅價格卻飆升了400倍。
近年來，住宅房地產市場仍存在諸多問題，其中供應不足是主要挑戰之一。各細分市場、地區、產品類型以及供應企業之間均存在明顯分化。
越南房地產經紀人協會（VARS）的數據顯示，儘管低層住宅產品的上市數量有所增加，但公寓仍是市場的主力，2024年新房總供應量 公寓佔比高達70%。
然而，作為市場主要需求的經濟型商業公寓已徹底消失。目前的經濟型公寓供應主要來自於社會住房項目，儘管供應量有所改善，但2021-2025年計劃目標僅完成了13.5%。社會住房政策的實施雖然得到了大力支持，但仍暴露出一些局限性，原因既有客觀因素，也有主觀因素。
2024年的新公寓供應主要集中在 高級與豪華公寓（價格 5000萬越盾/平方米 或以上），佔比65%。僅在2024年第四季度，高級公寓供應佔比達47%，同比增長16個百分點。豪華及超豪華公寓細分市場增長迅速，第四季度達到 27%，同比增長23個百分點。
整體來看，2024年市場共推出接近1萬套公寓，單價8000萬越盾/平方米或以上，是2023年的三倍多。
區域差異明顯
從地區分佈來看，2024年 60%的新房供應來自於北部地區；南部與中部的供應量分別僅佔29%和11%。主要供應集中在兩大特殊城市周邊及毗鄰省市的超大規模城市項目。
某研究機構數據顯示，2024年河內的新公寓供應量達到3.9萬套，是2023年的三倍，並創下自2020年以來的最高年供應量。而胡志明市的新公寓供應量則跌至5050套，創下自2013年以來的最低記錄。
2024年，河內的聯排別墅與獨棟別墅新供應量超過6300套，而胡志明市僅有230套，雖然是前一年的8倍，但與2016-2022年的水平相比，僅達到10-20%。
從商業住宅到社會住宅的轉型
近日，越南著名企業家、何平集團（Hòa Bình Group）董事長阮友堂（Nguyễn Hữu Đường），人稱「啤酒堂」，出人意料地宣布未來不再開發商業住宅，儘管企業手中仍擁有可供開發此類項目的「黃金地段」。
他表示，何平集團將專注於發展社會住宅，為工薪階層和低收入群體提供住房。阮友堂強調，推動社會住宅項目除了能為弱勢群體解決居住問題外，還能為其他中小型企業創造更多就業機會。他坦言，商業住宅市場競爭激烈，僅適合資金雄厚的大型企業參與，而並非中小企業的競技場。
法律新規：大企業迎來更多優勢
越南近期推出的新房地產法規，為大型企業提供了更多機遇和優勢。《2024年土地法》規定，土地徵收僅適用於基礎設施配套完善的大型商業住宅項目。在土地成本逐年上升的情況下，這一條款使得中小型項目難以實施，進一步提高了進入該市場的門檻。
這些政策變化不僅推動房地產行業向規模化、專業化方向發展，也在無形中為中小型企業指明了轉型路徑。開發社會住宅成為這些企業參與市場的新方向，既符合社會需求，又能緩解中小企業的生存壓力。
社會住宅發展的重要性
社會住宅的推廣在越南房地產市場中越發重要。政府政策的支持以及企業的積極參與，正逐步緩解城市低收入人群的住房壓力，同時也促進了房地產市場的多元化發展。
分析人士認為，隨著新法律的實施，越南房地產市場將更加有序，資源將集中於可持續發展的領域。未來，如何在社會需求和企業利益之間尋找平衡，將是所有參與者面臨的重要課題。
VARS指出，在大城市中針對經濟適用房市場的項目開發，對中小型房地產企業來說挑戰重重。由於資金不足，這些企業難以開發大型項目，也難以自行解決土地清理問題。此外，缺乏競標經驗，亦無法參與國家開發的土地招標。
相比之下，大型房地產集團在市場中佔據明顯優勢。例如，2024年前九個月，住宅房地產行業的前十家企業（扣除少數股東後）的稅後利潤達 21,075億越盾，同比下降 40.6%，但其中 Vinhomes 貢獻了93.2% 的利潤。
亟需解決的瓶頸
VARS建議，為實現市場的穩定與可持續發展，政府需出台支持政策以推動新供應進入市場，尤其是價格適中的商業住宅與社會住房。
現行規定要求，只有在完成土地財務義務後，開發商才能轉讓項目。然而，由於大多數企業無法完成財務義務，導致不得不轉讓項目，從而限制了市場供應。
此外，許多外國投資者有意願並有能力接手未完成的項目，但面臨法律與土地使用方面的障礙，影響了大規模經濟適用住宅項目的開發。
對於社會住房，應改變對其的認識與政策，並強調積極主動的態度。國家應加強城市與工業園區規劃，確保預留足夠土地用於社會住房發展。
同時，政府應加大基礎設施建設投資，並通過公共資金促進社會住房項目周邊土地的清理與開發。
資料來源於：民智報
