根據 Cushman & Wakefield 越南的報告指出，儘管在行政區劃調整及加快專案審批的背景下，工業不動產新供給以前所未有的速度進入市場，但整體吸納能力仍維持穩定，租金價格亦持續呈現小幅上升趨勢。
加速專案審批、行政程序同步化，以及多項關鍵基礎建設項目的逐步完善，正為北部工業園區不動產市場注入新的成長動能，協助各地方政府擴大土地儲備，並提升對製造業、科技產業及物流企業的吸引力。上述內容出自 Cushman & Wakefield 最新發布的《北部重點經濟區工業不動產市場報告（Marketbeat 2025 年第四季）》。
工業用地市場：突破性成長
截至 2025 年第四季末，北部市場工業園區（KCN）土地的累計供給量約達 23,990 公頃。第四季市場持續保持活躍成長態勢，新增約 640 公頃 工業用地，主要來自三個戰略性專案：
福山工業園（Phúc Sơn）：125 公頃
桂武二工業園第二期（Que Vo 2 – 第二階段）：277.64 公頃
寧平同文工業園（Dong Van, Ninh Binh）：237 公頃
工業園區基礎建設專案的持續推進，不僅鞏固了北寧（5,452 公頃）與海防（5,796 公頃）等既有工業重鎮的領先地位，也顯示市場正強勁擴展至寧平、富壽等具潛力的衛星地區。
相較於 2024 年第四季所記錄的 16,800 公頃 規模，整個區域的工業用地供給量年增約 42.8%（YoY）。此一大幅成長，部分來自行政區域重新界定與新增省份納入研究範圍，同時也反映 2025 年新專案審批速度明顯加快。
吸納率與需求結構
2025 年第四季，北部工業用地市場的淨吸納面積約為 63 公頃，全區平均入住率調整至 65.74%。該數據較前一季的 67% 略有下降，並較 2024 年第四季的 68% 減少約 2.26 個百分點。
然而，入住率下滑並不代表需求轉弱，而主要源於大量新供給快速進場，使實際吸納速度暫時未能追上土地擴張的節奏。
本季需求動能仍高度集中於高科技製造、電子零組件與電路板生產等產業，尤其是北寧工業核心區內的多項大型投資專案，表現尤為突出。
從各地區來看，河內因工業用地稀缺，持續維持 100% 滿租狀態；北寧則以 74.1% 的入住率穩固其市場吸引力。
新納入研究範圍的地區，如 廣寧（49.27%） 與 富壽（52.87%），目前入住率處於中等水準，為尋求大面積、成本更具競爭力的投資者提供了廣闊的發展空間。
租金走勢
2025 年第四季，北部地區工業園區土地的平均掛牌租金達到 135 美元／平方米／租期，較前一季的 133 美元成長約 1.5%（QoQ）。與去年同期相比，租金維持穩健成長，年增幅約 3.8%（YoY），高於 2024 年第四季的 130 美元水準。
法規與基礎建設推動工業園區擴張
Cushman & Wakefield 越南指出，儘管新供給以前所未有的速度進入市場，但在行政區劃調整與專案審批加速的推動下，市場吸納能力仍保持穩定，租金亦延續溫和上升趨勢。
除價格因素外，投資者愈發重視長期擴張潛力、基礎建設完善程度及清晰透明的法規環境。擁有大面積土地儲備及日益完善交通連結的省份，在製造企業不僅進入市場、且規劃未來 5–10 年擴張布局時，將具備更顯著的競爭優勢。
Cushman & Wakefield 越南租賃部董事 阮福順（Nguyen Phuoc Thuan） 表示：
「我們正觀察到，企業租戶在選址決策上變得更加審慎與有選擇性。」
未來展望（2026–2029）
Cushman & Wakefield 預測，在 2026–2029 年期間，北部工業不動產市場將新增約 5,050 公頃 工業用地，主要來自已規劃或即將啟動的專案。此一擴張趨勢不僅集中於傳統工業重鎮，也將明顯向衛星區域擴散，進一步鞏固北部作為全國重要製造與物流中心的地位。
成長動能將由多項關鍵基礎建設專案所強化，包括 嘉平國際機場（Gia Bình International Airport） 的建設，以及 北—南高速公路路段的擴建，有助於優化物流網絡與區域連結。
同時，省級合併後的行政制度同步化，將有效消除法規障礙，打造更為開放、透明的投資環境，吸引高科技、電子零組件及跨國物流企業持續進駐。
