在河內，公寓銷售價格和交易量強勢上升，而胡志明市的市場卻顯得較為冷清。越南兩大城市的公寓市場呈現出顯著的分化，形成了對比鮮明的市場走勢。儘管兩地都面臨供應短缺的情況，但在價格和交易量方面卻有著完全不同的表現。
河內市場持續升溫，胡志明市市場低迷
根據Savills越南2024年第三季度的報告，河內的新建公寓供應量達到了5,265套，較上一季度增長了95%，與去年同期相比增長了178%。其中，Lumi Hanoi和QMS Top Tower建案佔據了66%的新供應量，其餘則來自其他四個建案的後續開發階段。值得注意的是，西河內區仍然是供應量最大的地區，該區提供了92%的B級公寓。據Savills越南預測，未來該地區將從28個專案中新增21,000套公寓，佔未來總供應量的17%。
此外，河內的公寓市場吸收率也保持在較高水準，第三季度共售出6,840套公寓，較上一季度增長了35%，與去年同期相比增長了226%。B級公寓吸收率最高，達到85%，並佔總成交量的98%。新供應的B級公寓佔總銷售量的65%。
值得一提的是，售價超過4億越盾的公寓佔據了總成交量的70%，相比2020年僅2%的比例大幅上升，顯示出河內市場逐漸向高端化轉型。同時，售價在2億越盾以下的公寓幾乎已經消失，僅佔市場供應量的1%。
相較之下，胡志明市的公寓市場表現低迷。第三季度，該市初級市場的公寓供應量下降了13%，僅4,871套，與去年同期相比下降了36%。該市的市場主要集中在東部（守德市），占58%的市場份額，以及西部地區（包括第六郡和平新郡），占20%的份額。
第三季度的交易量較上一季度下降了16%，僅1,915套，較去年同期下降了4%。其中，B級公寓佔據了66%的成功交易量，並且新供應的B級公寓吸收率達到了62%，而庫存公寓的吸收率則僅為35%。
此外，胡志明市初級市場的公寓價格較上一季度下跌了12%，降至每平方米約6,800萬越盾，主要原因是初級市場中A級和B級公寓比例下降。
據Savills越南預測，胡志明市到2024年底預計將有約6,700套新公寓推向市場，主要來自Vinhomes Grand Park – The Opus One和The Forest Gem等專案。在長期內，從現在到2027年，預計該市將推出超過50,000套公寓，來自76個專案，主要集中在守德市（佔未來供應量的49%）、第七郡（佔12%）以及平新郡（佔9%）。
市場分化的原因
根據Savills越南副總經理Troy Griffiths的分析，胡志明市的庫存下降、新專案推出量受限以及規劃審批延遲等法律問題，導致市場表現低迷。雖然供應有限，但Griffiths表示，隨著法規的修改和基礎設施專案的推進，未來幾個季度市場情況有望改善。
多位專家指出，河內與胡志明市市場表現差異的原因，不僅是供需問題，還涉及法規背景、都市發展戰略以及當地買家的需求差異。
OneHousing市場研究中心暨客戶洞察總監陳明進表示，儘管河內與胡志明市面臨相同的供應困難，但河內的買家心態更為積極。2024年8月，河內共錄得約3,100筆轉讓交易，儘管比上月下降3%，但相比5月和6月增長了25%。河內的轉讓交易量在9月和10月可能會輕微下滑或持平，然後在年末再次上升，屆時將是房地產交易最活躍的時期。
越南安和房地產公司總經理陳慶光認為，供應是衡量市場需求和價格水準的關鍵因素。由於胡志明市多年來供應不足，導致專案開發落後於河內，此外，供應增長緩慢且多數專案集中於高端市場，進一步推動了河內公寓價格的大幅上漲。
Savills越南研究部門暨S22M總監江黃指出，價格合理的住宅市場潛力巨大，但在河內和胡志明市的發展仍不充分。據Savills統計，2019-2023年間，河內房地產價格年均增長6%，而胡志明市僅增長3%，但同期的個人收入增長率分別僅為4%和3%，導致房價遠超居民的支付能力。
江黃認為，為了解決這一問題，需要政府和私營部門緊密合作。同時，房地產市場的可持續發展需要多元化，尤其是B級和C級產品的供應。河內與胡志明市每年約有5萬套公寓需求，主要來自中等收入人群和年輕家庭，但這一需求尚未得到充分滿足。
「為了減少土地成本，河內和胡志明市都在擴大至鄰近省份，像是河內向北寧發展，而胡志明市則向平陽和同奈擴展。大力投資交通基礎設施和衛星城市的發展，將成為推動這些區域房地產市場的主要動力」這位專家預測。
胡志明市房地產協會主席黎黃珠表示，解決公寓供應短缺問題，間接壓低房價的關鍵在於解決專案的法規障礙。同時，鼓勵開發社會住宅和價格較低的商品住宅，將幫助降低整體房價，並為中低收入群體提供更多購房機會。此外，越南國家銀行也在加大對開發專案的信貸支持力度，進一步推動市場的健康發展。
價格還會上漲
英國布里斯托大學高級講師湖國俊博士指出，房價增長快於收入的趨勢，對越南的房屋政策構成了巨大挑戰。隨著房價持續上漲，居民購房能力將逐漸下降，最終可能導致需求減弱。然而，房價如果急劇下降，則可能是市場不穩定的信號。
湖國俊博士強調，近年來，由於土地使用規定的嚴格，適合大眾購買的公寓供應量急劇下降，導致都市住宅建設更加困難。由於人口增長和每年4%的移民增長率等因素，未來房價仍可能持續上漲。
資料來源於：勞動報
