隨著越南房價回升的預期心理，南部地區的房地產市場開始出現搶購情緒。然而，不同區域和房地產細分市場的交易情況並不均衡。
公寓市場持續領先，但買家對價格精打細算
儘管2024年初的公寓市場熱度有所降溫，但仍是房地產市場中最具流動性的細分市場。在胡志明市，剛性需求對公寓購買的需求依然強勁。
根據DKRA集團的第二季報告顯示，胡志明市及其周邊地區共有126個一手房項目推出銷售（約14,538套單位）。其中，整體市場的一手房銷售量較前一季度大幅增長88%，與2023年同期相比增長82%。
DKRA集團副總裁武紅勝指出，供不應求的情況將持續至今年年底。像胡志明市這樣人口密集的大城市的公寓類型房地產，將繼續吸引市場的關注，並向鄰近省份輻射。
這一細分市場將在未來繼續保持市場的主要消費位置。特別是剛性需求的經濟適用房（B、C級公寓）將率先回暖。然而，市場要想真正突破，必須等到2025年中期，當各項新法規生效後。
Batdongsan.com.vn的2024年第三季報告也指出，房地產市場已顯現逆轉跡象，關注度有所提升。其中，公寓的關注度在第三季上升了24%。在胡志明市，公寓均價介於每平方米4500萬至1.3億越盾之間，開盤新項目的吸收率從30%-60%的中等水準到超過80%的高水準。
此外，公寓租金也進入增長週期，受高峰期需求和銷售價格壓力影響。2024年前九個月，售價逐漸上升至每平方米超過5000萬越盾，推動租金也從2023年底的每月1000萬越盾上漲至1100萬越盾。
Dat Xanh服務公司旗下的經濟-金融-房地產研究院的數據顯示，胡志明市的公寓交易主要集中在價格合理、法規完善、開發商具信譽且建設進度有保障的項目。雖然市場情緒有所改善，交易量增加，但買家對價格依然十分謹慎。購房者多數關注價格在每平方米4500萬至5000萬越盾之間、法規完善、年底可交付的公寓項目，而價格較高的項目進展較為緩慢。
同時，開發商的銷售活動延長至年底，也在一定程度上促進了項目銷售。這也是買家在交易低迷的背景下考量的一個因素。
根據某房地產交易所的說法，目前購房需求相對良好。買家希望在房價上漲之前搶先入市，但他們在選擇項目、區域、價格及銷售政策時仍相當謹慎。即使是位置和配套設施優越的項目，若無法滿足價格和政策的要求，也會讓買家猶豫不決。
新供應依然稀缺，開發商無降價理由
至於賣方，價格下調的可能性不大。業內人士表示，新法的實施預計將為市場帶來積極變化，增加市場透明度，保護買家權益，並促進市場復甦。
然而，新供應將繼續稀缺。由於新法對開發商的營運條件更加嚴格，導致項目投資成本上升，且新規定增加了市場的價格壓力。儘管市場流動性減少，但在供應不足、法規流程冗長、成本上升的背景下，開發商無法調低價格。
此外，開發商需承擔的法律成本，特別是土地使用費，對售價影響巨大。許多企業暫時繳納了土地使用費，但隨著規劃調整或重新評估，土地使用費暴漲，造成虧損風險。未開盤的項目也面臨實際土地使用費高於預期的情況，進一步推高了房價。目前，一些即將交付的公寓項目，由於法規完善、交付在即，需求強勁，價格在推向市場時被合理定價。因此，許多人趁此時機尋找住所，以免市場進一步漲價。
Avison Young越南總經理David Jackson表示，隨著2024年土地法（修訂）、住房法及房地產經營法的實施細則出爐，與土地及項目開發相關的成本預計將進一步上升。新法規對資金平衡提出了更高要求，尤其是在規定不超過5%的預付款比例下。短期內，房價難以下跌。
「目前，房地產企業和投資者都在期待三部法律的詳細實施細則早日出台，以便新政策能夠迅速落地。這樣，房地產市場才能有時間消化新政策，企業和地方政府也能夠立即應用。房地產市場預計在年底會有起色。然而，由於不同細分市場對新政策的反應程度不同，恢復和發展速度也將有所差異。」
資料來源於：市場節奏報
