根據財政部統計局的報告，截至 2025 年 10 月底，越南外國直接投資（FDI）總額（包括新增資本、調整資本及外國投資者的出資與併購）已達 315.2 億美元，同比增長 15.6%。
強勁增長的 FDI 不僅反映越南投資環境的吸引力，也為工業園區與工業房地產市場的擴張奠定直接基礎。
FDI 強勁增長
僅房地產經營領域就錄得 27.5 億美元的新註冊資金，佔比 19.5%，僅次於製造與加工業——後者以 79.7 億美元領先，約佔全部新增資本的 56.7%。其他領域吸引約 33.5 億美元，佔 23.8%。值得注意的是，2025 年前 10 個月的 FDI 實際到位資金估達 213 億美元，同比增長 8.8%，亦創下近五年來的最高紀錄。
越南在全球供應鏈中的地位也持續受到高度評價。根據 Bloomberg Economics（彭博經濟研究部）構建的出口潛力指數（Export Potential Index），越南正成為具有能力在全球供應鏈中部分替代中國角色的新興經濟體之一。具競爭力的勞動力成本、良好的投資環境以及 16 項自由貿易協定，使 “Made in Vietnam” 更容易進入全球市場。
同時，越南也大力推進交通基礎設施建設，特別是環城路、高速公路、深水港與物流中心的投資，顯著提升區域連接性、縮短運輸時間並降低物流成本，從而提高新工業園區的吸引力。包括 3 號環城路、4 號環城路、南北高速公路以及多個深水港在內的大型項目，正持續為衛星型工業中心帶來強勁的外溢效應。
全球投資者也越來越重視 ESG 標準、科技整合與長期運營能力。
在 FDI 強勁湧入的背景下，工業房地產的需求——特別是現成廠房、冷鏈倉儲與末端配送中心——始終維持高位。全球房地產企業 Avison Young 指出，現成型（ready-built）產品如廠房、倉庫與物流不動產（包括冷庫、中轉站、末端配送中心）仍然具有高度吸引力、租賃需求旺盛。同時，越南本地物流服務也正朝更專業方向轉型，可提供從進出口、檢驗、標籤、包裝到海關手續的一站式服務。
工業房地產正迎來轉型
供應端亦正向高品質轉變，綠色工業園區、綜合物流園與符合 ESG 標準的項目愈發普遍。靠近自由貿易區、深水港和機場的位置更受企業青睞，以優化運輸成本並提升國際市場連接度。
然而，Avison Young 越南總經理 David Jackson 表示，越南工業房地產正進入新的競爭階段，傳統競爭模式——如低租金、低人工成本與初期優惠——已不再足以形成可持續優勢。這些曾被視為越南「加分項」的因素，如今正快速失去吸引力。2026 年最新土地價格框架的出台，以及工業園區租戶企業所得稅優惠的結束，將改變市場規則，迫使開發商必須向更永續的策略轉型，包括提升基礎設施品質、增強服務配套、改善營運效率以及達成環境、能源與綠色發展標準。
Jackson 強調，關鍵因素在於透過高品質供應、增值服務、專業化運營能力與管理透明度來建立市場信任並提升國際合作。這些將決定越南在未來十年的競爭力，因為全球投資者愈發重視 ESG、科技整合與長期營運能力。
在成本壓力與可持續發展需求的推動下，企業需要更加重視效率、靈活性與項目部署速度。除了傳統因素如地理位置、面積與技術基礎設施之外，投資者也必須注重配套服務生態系，因此法律服務、海關手續、原產地證明（C/O）以及國際標準合規支持已成為「必備條件」，有助企業縮短投產時間、提升生產能力並同時滿足多市場出口要求。
Indochina Capital 總經理 Michael Piro 也表示，工業房地產市場的活躍表現顯示越南正步入工業化新階段，成為區域製造與物流中心。如果說過去工業房地產主要滿足工廠用地的基本需求，那麼如今市場已轉向「高品質階段」，基礎設施、科技與永續性成為首要考量。
FDI 不僅帶來資金，也帶來全新的運營標準，迫使本地開發商提升產品層級。集製造、物流與居住為一體的綜合工業園模式正打開新方向，並與國家總體規劃相吻合。
然而，專家也提醒，若缺乏協調規劃，將存在供給過剩的風險。同時，越南也面臨來自區域國家的競爭，以及綠色發展、再生能源使用與廢棄物處理等挑戰。
總體而言，如果越南能充分利用 FDI 流入，並完善基礎設施與制度架構，工業房地產仍將是推動越南在未來十年躍升為東南亞領先製造與物流中心的「關鍵入口」。
