近期，關於省級合併與撤銷縣級行政單位的政策計劃在越南引發廣泛關注。尤其是隨著越共中央政治局於2025年2月14日頒布《126-KL/TW結論》，要求相關部門研究並在2025年第三季度提交該方案，市場對此議題的討論更趨熱烈。這一舉措旨在精簡行政機構，但預計將對越南房地產市場帶來一系列影響。
房地產市場將受到何種影響？
根據《126-KL/TW結論》，省級合併計劃的目標是將全國63個省市合併至約40個，主要針對小型省份並入較大省份。此外，撤銷縣級行政單位後，管理模式將轉變為省直轄鄉級單位，以期提升行政效率、降低管理成本，並促進各地區的協同發展。
然而，這並非首次進行行政區劃調整。早在1976年，越南曾將全國72個省縮減至38個，其後經歷多次拆分，如今已恢復至63個省市。隨著全國人口突破1億，當前的行政體系被認為過於龐大，導致資源分散、管理效率下降。因此，省級合併不僅是一項行政改革，更將對經濟、社會結構，尤其是房地產市場產生直接影響。
房地產價格會上漲嗎？
房地產投資者普遍認為，省級合併可能帶動地價上漲，但關鍵取決於規劃與基礎設施投資。歷史經驗已證明這一點，例如：
✅ 2008年，河西省併入河內市——
- 合併前，河東鎮的土地價格僅約1,200-1,500萬越盾/㎡。
- 合併後，隨著黎文良大道（Lê Văn Lương）延伸、吉靈—河東（Cát Linh – Hà Đông）地鐵線等基礎設施的發展，土地價格快速上漲。
✅ 2021年，守德市成立（由胡志明市三個行政區合併）——
- 合併前，長壽坊（Trường Thọ）土地價格約4,000-5,000萬越盾/㎡。
- 合併後，受惠於守添二號橋（Thủ Thiêm 2）建設及智慧城市規劃，價格飆升至8,000-10,000萬越盾/㎡。
但這類增值效應並非自動發生，而需要政策支持與實際資金投入。
市場普遍關注的問題是：被合併的省份，房地產價格將如何變動？
影響因素主要有：
- 若合併後的省份被納入核心城市衛星城規劃，並有同步的基礎建設發展，地價有望顯著上升。
- 但若僅是行政合併，缺乏相應基建投資，房價增長空間將極為有限。
舉例來說，假設北𣴓省（Bắc Kạn）併入諒山省（Lạng Sơn）：
- 目前，北𣴓市土地價格約1,500-2,500萬越盾/㎡，而諒山市土地價格為3,000-4,000萬越盾/㎡。
- 市場推測，若合併後有大型開發計劃，北𣴓土地價格可能升至4,000-5,000萬越盾/㎡。
當地房地產經紀人黃先生表示：「目前市場詢問度大幅提升，但由於尚未有官方規劃細節，多數投資者仍持觀望態度。」
省級合併的基礎設施紅利
省級合併往往伴隨大規模基建投資，帶來房地產市場機遇。以過去的案例來看：
- 河東併入河內市後，大規模交通基建（如地鐵、快速公路）推動房價翻倍，並帶動懷德區（Hoài Đức）等周邊地區的增值。
- 守德市成立後，周邊地區如平陽省迪安市因交通網絡銜接胡志明市，土地價格暴漲數倍。
- 北江省（Bắc Giang）部分鄉鎮升格為市轄區，導致鄰近中心區的土地價格從2,500-3,000萬越盾/㎡上升至4,000-5,000萬越盾/㎡。
然而，並非所有合併都能帶來長期正面效應。例如：
- 河西省併入河內後，河東發展迅速，但章美縣（Chương Mỹ）由於缺乏投資，房價增長幅度有限。
- 若新合併的省份只集中發展核心城市，則邊遠地區可能被忽視，導致區域發展不均。
市場風險：炒作與可持續發展的挑戰
省級合併消息容易刺激投機資金流入，造成短期房價泡沫。類似案例包括：
- 2018年富國島（Phú Quốc）升格為市時，地價暴漲，某些地區從1,000萬越盾/㎡暴漲至5,000-6,000萬越盾/㎡，但由於政策延遲，隨後價格回落至2,000-3,000萬越盾/㎡。
- 若省級合併導致短期投機過熱，房價可能在市場調整期內大幅回落。
專家觀點：
- Batdongsan.com.vn副總經理阮國英（Nguyễn Quốc Anh）：「若合併地區擁有完善的規劃與基礎設施，房價可穩步上漲；但若市場過度炒作，可能出現‘泡沫風險’。」
- 越南房地產經紀協會（VARS）主席阮文頂（Nguyễn Văn Đính）：「房地產市場雖將在2024年中期復甦，但若省級合併後沒有配套政策，長期動力恐難以持續。」
- 經濟專家陳如歷（TS. Trần Du Lịch）：「行政合併應與經濟發展戰略同步進行，否則只會帶來短期市場波動。」
投資者應如何應對？
- 自住買家：應關注政府規劃，避免高點接盤。
- 投資者：選擇有清晰發展計劃的地區，避免追逐短期炒作熱點。
- 市場觀察：省級合併帶來新機遇，但真正受益的，將是那些基礎設施完善、經濟規劃明確的區域。
資料來源於：市場節奏報
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