2026年第一季，河內新開售公寓價格持續攀升，平均售價已達每平方米1.28億越盾，而二手市場則開始出現價格調整下滑的趨勢。
根據越南建設部最新公布的2026年第一季住房與房地產市場報告，今年前三個月，新開售公寓價格仍維持高位穩步上升。主要原因在於建材成本與融資成本增加，持續推高整體價格水平。
1. 一手公寓價格持續上漲，河內首次超越胡志明市
兩大城市的一手公寓市場持續呈現強勁升勢。最新數據顯示，河內新公寓平均售價約為每平方米1.28億越盾，正式超越胡志明市平均每平方米1.12億越盾的水平。這一變化備受關注，因為多年來胡志明市一直是全國公寓價格最高的市場。此次反超，反映出河內新增供應主要集中於中高端及豪宅產品，同時市中心土地資源日益稀缺。
在高端市場方面，河內多個項目的售價普遍介於每平方米1.4億至2.5億越盾之間。例如，Vinhomes Metropolis售價約為每平方米1.92億至2.58億越盾；D’. Le Roi Soleil約為1.7億至2.23億越盾；Vinhomes Skylake約為1.4億至1.78億越盾；Hoàng Thành Tower約為1.8億至2.12億越盾。這顯示河內正逐步形成高價值住宅資產市場，價格水平逐漸接近區域內發達城市。
至於胡志明市，雖然平均價格低於河內，但超高端市場仍保持全國領先地位。多個位於市中心或河岸地段的豪宅項目售價驚人，例如Grand Marina Saigon每平方米4.4億至5.57億越盾；The Marq約2.22億至2.6億越盾；Vinhomes Golden River約2.23億至3.6億越盾；Metropole Thủ Thiêm約3.3億至4.48億越盾。這說明胡志明市仍是品牌住宅及頂級豪宅市場的核心區域。
2. 二手市場降溫，出現以價換量現象
與一手市場價格持續上升形成鮮明對比的是，二手公寓市場在經歷長時間快速上漲後，已開始顯現降溫跡象。實際市場觀察顯示，自2025年底起，河內二手公寓價格逐步回落，尤其是郊區地段或此前短期漲幅過快的項目更為明顯。部分業主為加快成交與回籠資金，願意降價數億越盾，甚至虧損出售。
越南房地產經紀人協會（VARS）數據顯示，河內二手公寓價格指數已輕微下調。雖然市場開價仍處高位，受建設成本與惜售心態影響，但實際成交價格已明顯更具彈性。買方在議價方面擁有更多優勢，而成交週期也比以往更長，反映出買家對當前高房價的審慎態度。
VARS指出，部分個人投資者正在下調獲利預期，以改善現金流狀況。在市場流動性尚未完全恢復、資金成本不再低廉的背景下，隨著貸款利率、持有成本以及其他投資機會增加，不少投資者被迫重新調整資產配置，優先出售租金收益較低或回報不如預期的物業。
3. 成交量下降，市場進入篩選與回歸價值階段
除了二手市場價格調整外，房地產庫存量於2026年第一季亦持續增加。根據建設部數據，全國各項目總庫存約29,860套／地塊，包括公寓、獨立住宅及土地。其中，公寓庫存超過10,496套；獨立住宅約10,474套，相當於2025年第四季的101%。土地庫存約8,890塊，較前一季下降至73.3%。
市場成交量同樣出現放緩跡象。2026年第一季全國房地產成交總量約139,855宗，相當於前一季的92.4%。其中，公寓及住宅成交量降幅更大，僅約30,850宗，為前一季的81.5%，且低於去年同期。另一方面，土地成交約109,000宗，雖僅為前一季的96%，但仍高於去年同期，顯示資金仍傾向流向門檻較低、增值預期較高的土地產品。
專家指出，目前市場正進入選擇性調整階段。購房者不再盲目追隨市場情緒或短期升值預期，而是更重視項目的法律完整性、地段優勢、實際使用價值及出租能力。因此，市場流動性已不再單純取決於價格，而是與資產的真實價值與長期潛力密切相關。
展望未來，房地產市場仍將受到宏觀經濟、利率與資金成本等因素影響。然而，這也將為資金實力雄厚、具備長期策略及高適應能力的市場參與者帶來更清晰的機會。當價格不再是唯一決定因素，市場有望逐步回歸本質價值，由品質優良、法理清晰且符合真實居住需求的產品脫穎而出。
