《土地法2024》、《住宅法2023》和《房地產經營法2023》這三部法律獲得國會批准，提前於原定的2025年1月1日生效，比原計劃提前5個月，標誌著房地產市場的一個重要轉折點，並推動經歷3年低迷的市場復甦。
越南房地產市場在過去10多年增長迅速，但自2019年以來，市場面臨連續困難。國會通過的這三部新法律受到專家、律師和投資者的高度評價，認為其解決了房地產企業的諸多困難，確保買方的法律安全，從而恢復市場的信心。
土地法2024：突破性修訂
相較於《土地法2013》，《土地法2024》有諸多突破性的新規定，解決政策和法律間的矛盾，並朝著“以人民為中心”的方向進行修訂和補充。
廢除土地價格框架是《土地法2024》中的一項重要變化。自2026年1月1日起，各省、市將根據市場的實際土地價格波動，制定新的土地價格表。國家不再設立最低和最高土地價格，而由省級人民委員會依據價格制定原則和方法來執行。
此外，《土地法2024》規定，在2014年7月1日之前無合法文件的土地以及2014年後由於行政錯誤批出的土地可獲得合法使用權證（紅皮書）。新法還補充了以其他用途土地進行補償的形式，並優先給予被徵收者以土地或住房進行補償的選擇權，僅在符合條件時可選擇貨幣補償。此外，要求僅在提供安置住房後方可徵收土地。
農地政策變化
根據新法，未直接從事農業生產的個人和企業可獲得農田轉讓權，而《土地法2013》則禁止此類轉讓。這一規定對農地市場產生了深遠影響。
房地產經營法2023：加強透明度與監管
與《土地法》2024年一起，《2023年房地產經營法》也是完善房地產市場法律框架的重要一步。與2014年《房地產經營法》相比，新法聚焦於增強透明度和公開性，同時加強對房地產經營活動的管理。
新法規定，105個城市和城鎮將禁止分地賣地，有助於減少土地熱潮的發生。同時，該法也對各類房地產經營合同進行了更明確的規定，並增補了保護買方權益的條款。對於違約行為，如延遲交房、工程質量不達標，將會受到嚴厲處罰。
《2023年房地產經營法》生效後，還要求房地產經紀人必須持有房地產經紀證書，並且必須在從事房地產交易服務的公司或房地產經紀服務公司工作。
新法還規定，房地產項目的開發商在住宅或未來建設的商業項目已達到可投入經營的條件後，只能收取不超過銷售價格的5%的訂金。新法還增補了開發商必須完成與土地相關的財務義務，並要求房地產公司通過銀行帳戶向客戶收取款項的條款。
2023年住宅法：加強了對住宅質量的管理
《2023年住宅法》專注於社會住房、低收入人群住房的發展，加強了對住宅質量的管理。該法已經修改和補充了關於商品住宅、公務住宅、安置住房、獨立住宅的發展條款，旨在為組織、企業和個人參與住房發展創造便利條件。
同時，2023年《住宅法》也新增了有關個人開發多層多單元住宅（迷你公寓）以供銷售、租賃的規定；對於投資建設的條件也進行了更為嚴格的規定，以確保消防安全、人民生命安全以及財產安全。特別地，該法還規定，迷你公寓將會獲得紅本。
此外，2023年《住宅法》還增補和修改了一些有關共同所有、個別所有、共用部分收入管理等規定，以解決住宅區管理使用中的爭議和訴訟問題；並擴大了可居住政府住房的對象。
在新法生效後，從各部門機構、職業社會組織到房地產企業，都在加快進行新的法律知識的普及與宣傳。
三部新法律的突破點
《土地法2024》
- 廢除土地價格框架，改為根據市場建構每年更新的土地價格表。
- 非直接從事農業生產者，可以合法受讓農田的使用權。
- 2014年後因違規批地而分配的土地，將可補辦土地權證（紅皮書）。
《房地產經營法2023》
- 限制在105個城市及市鎮內分割土地、分區出售行為。
- 房地產經紀人不得自由執業，需具備合法資格證書並受管理。
- 未來交付房屋的預售訂金不得超過**5%**的房屋售價。
《住宅法2023》
- 迷你公寓將可合法辦理產權證（粉皮書）。
- 取消住宅產權年限的相關規定，住宅產權永久化。
- 擴大參與住宅發展的對象，允許更多組織、企業及個人投入住宅建設。
推動落實：政府和地方的行動
具體來說，2024年8月13日，總理發布了79/CĐ-TTg公文，指導各部門和地方有效組織實施《土地法》、《住宅法》和《房地產經營法》，以為經濟社會發展創造新的動力，並為企業和民眾創建有利的投資經營環境。
根據總理的公文，要求各部門根據各自的職責，指導、監督、檢查這三部法律的實施，及時指導並解決問題，向總理報告超出權限的問題。
隨著《土地法》、《住宅法》、《房地產經營法》的實施，建設部也在加緊指導和解決地方的每個房地產項目。在胡志明市、河內市、峴港市、海防市、梅江市、同奈省、平順省、平定省，建設部的工作小組在持續收集信息並為每個房地產項目提出解決方案。目前，許多項目已經解決了土地使用費、投資政策、土地價格認定、土地使用權證書的發放等問題，這為市場復甦帶來了巨大的信心。
各地方部門、協會和企業也積極參與其中。地方政府加速發布了三部法律的詳細規定，並統一編制了相應的法規、決定和通知，將這些法律轉化為現實。例如，2024年胡志明市100/2024/QĐ-TTg決定關於土地分割/合併的規定，和79/2024/QĐ-UBND決定公佈的胡志明市土地價格表等。
新規定頒發後的挑戰：越南房地產市場的實施困難與未來展望
儘管政府和地方政府已經加速推動這三部法律的實施，但實際上，企業、投資者和管理機構在掌握和正確應用這些新規定上仍面臨諸多挑戰……
越南房地產協會副會長阮文定先生表示，通過與地方接觸，協會發現許多地方在法律實施上還感到困惑，因此處理問題的效率仍然有限。例如，對於土地徵收補償項目，許多地方反映只有補償100%才能完成土地徵收，但這非常困難，造成許多項目被阻礙。此外，還有如拍賣、招標、土地使用費等其他問題……
「因此，我希望未來可以更詳細地普及新法律的規定，並提供具體的指導，以便能夠迅速推進實施。」阮文定先生說。
針對一些地方在實施法律時的困難與延遲，最近在全國有關《2024年土地法》、《2023年住宅法》、《2023年房地產經營法》實施情況的視頻會議上，政府副總理陳鴻賀強調，「根據實際需求，制定和發布詳細的法律執行規定極為緊迫，這是為了解決困難，消除障礙，推動新的機制政策落實，並為經濟社會發展創造有利條件。」
與此同時，這三部法律也要求地方政府直接編制並同時發布相應的法規。
然而，根據相關部門的報告，截至2024年10月7日，尚未有地方政府發布完整的法律規範文件。部分地方政府尚未發布任何實施法律的文件。
根據副總理的說法，中央政府在編制法規和通知的過程中已經吸納了地方政府的意見，以便更好地了解需要發布的法律指導文件。因此，各地需要明確指出遲遲未發布法律規定的原因、責任；這些問題對經濟社會發展、市場運行的影響等，並提出向總理政府、相關部門尋求解決方案。
房地產市場展望
隨著新法律的發布，整個房地產市場將開始再次競爭。這種情況曾在2005-2006年和2015-2016年出現過。許多預測認為，2025-2026年將是房地產市場的拐點。屆時，政策對市場的滲透將帶來供需兩端的巨大變化。
事實上，自2024年第三季度以來，房地產市場已顯示出復甦的信號。開發商開始推出新項目，並取得了積極的交易成果，這清楚地證明了市場的回暖。
在河內市，2024年第三季度的售出公寓數量已經超過8,000套，為去年同期的兩倍。在胡志明市，經歷了兩年的危機後，自新法律實施以來，許多房地產項目得以公開上市。儘管供應量與2019年之前相比仍顯得較為保守，但需求的改善顯示出市場各方準備迎接新一輪的增長。
Avison Young總經理David Jackson強調，新法律的發布和生效為房地產市場注入了巨大的發展動力。購房者的信心更加樂觀，市場的復甦也獲得了更多支持。在這其中，住宅房地產將成為最早受益的市場領域。工業、辦公室和零售市場也將繼續增長，主要來自對土地租賃、辦公場所需求的提升。
Seenee首席執行官Phan Đình Phúc也持相同觀點，認為市場將進入過渡期，三部對房地產行業至關重要的法律提前生效將會為市場帶來長足發展。這三部法律在市場流動性困難的情況下推出，不僅為市場提供支撐，還是對長期低迷市場的一種強有力回應。新法律的實施為房地產行業創造了新的法律框架，有助於市場的復甦並開始新一輪的增長。
關於2025年房地產市場的預測，阮文定先生認為，2025年將是一個重要的里程碑，當市場供應開始放開時，並不意味著全面解除限制。那些符合法律和開發商資質的項目將優先進行，從而幫助市場達到供需平衡。
其中，住宅房地產，尤其是公寓市場將是推動2025年市場的主要動力，特別是在目前對經濟實用型公寓需求高漲，然而供應卻極為短缺的情況下。這一細分市場不僅能滿足中產家庭的實際需求，也會吸引那些尋求高流動性房產的投資者的注意。
從宏觀角度來看，經濟學家N阮明峰博士指出，政府和各部門、地方當局已經展現出決心，積極為企業和項目消除困難。此外，宏觀經濟的積極變化也為房地產市場提供了動力。過去的房地產周期顯示，當經濟從復甦轉向增長時，市場通常會恢復活力，價格和交易量也會上升。
儘管新法的實施過程中仍面臨挑戰，但越南房地產市場的前景依然光明。隨著法律規範逐步落實，市場將迎來更多投資機會。尤其是住宅領域的需求回升，預示著未來幾年將成為投資者的黃金時期。政府和地方部門的積極推動，為市場提供了穩定的法治保障，並確保了投資環境的透明度和可預見性。隨著新法的全面實施，越南房地產市場將逐步實現增長，為國內外投資者帶來穩定的回報。這一變革不僅促進了市場的健康發展，也為投資者提供了無限潛力的機會，成為未來投資的重要熱點。
資料來源於：市場節奏報
