專家建議，監管機構應對房地產交易中購買價格與出售價格之間的價差徵收20%的稅款，類似於企業所得稅的計算方式。
在《勞動報》上週末舉辦的個人所得稅研討會上，國民經濟大學銀行與金融學院副院長、副教授、博士潘友誼（Phan Hữu Nghị）提議，僅對出售房產獲利的交易徵稅，適用購買與出售價差的20%稅率，以防止規避納稅行為。
多位專家支持20%稅率方案
河內工商與技術大學的阮玉秀博士（Nguyễn Ngọc Tú）也持相同觀點，建議對賣方的實際收入徵收20%稅款。對於缺乏完整發票、憑證的交易，建議依據各省市政府公佈的價格表，適用1%-2%的預定稅率作為計算基礎。
潘友誼博士認為，基於購買和出售價差計算20%稅率的方案更具優勢，因為它能夠準確反映納稅人的實際收入。
他表示：「這將有助於抑制房價被炒高的情況。」他補充道，若能嚴格執行基於增值部分的稅收政策，房地產企業在定價時將會更加謹慎，從而促進市場的透明化和健康發展。
房地產法律專家范清俊（Phạm Thanh Tuấn）指出，該建議的可行性取決於政府是否能夠準確、透明地確定交易的成本投入和收益，類似於企業所得稅的計算方式。他解釋說，雖然出售價格可以根據買賣雙方的協議確定，但購買價格的計算並不容易，尤其是當土地是繼承、贈與所得時。
此外，雙方仍可能通過協商將價差控制在較低水平，甚至低於原始購買價，以規避稅收。他警告：「這種情況下，政府的稅收收入可能比按照每筆交易徵收2%稅款的方式還要減少。」
現行2%交易稅率方案的局限性
目前，房地產市場仍普遍存在「雙重價格」現象，使得上述建議難以落實。范清俊認為，現行對交易總價值徵收2%稅款的方式過於平均化，已不再適用。他建議應根據持有時間進行課稅，與財政部的提案一致。這種做法能夠減少短期投機炒作，抑制房價過快上漲，並符合國際慣例。
房地產轉讓收入是個人所得稅體系中的重要稅源。根據2007年《個人所得稅法》，房地產交易收入稅率為25%（即銷售價格扣除購買成本及相關費用後的收益）。如果無法確定購買成本、相關費用或無法提供證明文件，則統一適用銷售價格的2%作為稅款。
自2015年起，根據《個人所得稅法修正案》，所有房地產交易均統一適用2%稅率。
潘友誼博士認為，現行的2%交易稅率方式存在諸多弊端。例如，個人所得稅以交易總價值的2%計算，這意味著無論賣方是否獲利，都必須繳納相同的稅款。
他表示：「2%交易稅雖然簡單易行，但存在較大的漏洞，使得賣方往往低報交易價格，以減少納稅額。」這導致國家財政收入流失，並使房地產市場缺乏透明度。
阮玉秀博士也認為，基於交易價格的2%稅率容易導致過度徵稅，這與個人所得稅的本質不符，因為所得稅應僅對淨收入（收入減去成本）課稅。
然而，財政部稅務總局政策部門代表指出，若要改為基於利潤的課稅方式，必須建立可靠的數據庫，以記錄每筆房地產交易的實際成交價格。同時，政府還需明確可扣除的相關費用範疇，以及發票、憑證和購置成本的認定標準。
建立透明數據庫與電子交易管理機制
目前，稅務機關已建立從2018年開始的土地交易和納稅記錄數據庫，但交易合同中記載的價格往往低於實際成交價，難以有效監管。因此，政府仍需時間和技術工具來完善市場交易數據的收集與查驗機制。
此外，在確定可扣除費用時仍面臨挑戰，因為房地產交易涉及多種成本，其中較易證明的包括購買費用、建築成本、裝修費及手續費等。然而，像中介費、貸款利息、補償費等則較難證明。特別是對於歷史悠久或透過繼承、贈與取得的不動產，更難確定原始購置成本。
因此，稅務機關強調，需要增加有效的監管工具，以準確追蹤個人及家庭在房地產轉讓過程中的實際收入。
作為解決方案之一，政府建議推行電子化交易管理系統，將房地產交易、公證、稅務與土地登記等程序聯網，以提高監管效率與透明度。
潘友誼博士進一步指出，若要實施20%差價稅率，政府必須配套嚴格的罰則，以防止虛報交易價格。他強調：「這將有效抑制『雙重價格』現象，確保公平徵稅，並減少因中介和轉手交易導致的市場價格虛高。」
資料來源於：VNExpress
