根據 JLL 的數據，亞太地區商業不動產投資額按年增長 15%，使 2025 年全年交易總值達到約 1500–1570 億美元。
全球房地產顧問公司 JLL 表示，去年第四季亞太地區商業不動產（CRE）投資總額達 403 億美元，同比增長 15%。2025 年全年累計交易額接近 1480 億美元，比 2024 年增長 12%，並創下自 2021 年以來的最高水平，儘管全球經濟環境仍存在不確定性。
1. 亞太地區投資資金明顯回流
根據 CBRE 的報告，亞太地區商業不動產投資在去年第四季約達 440 億美元，較上一季度增長 4%，並創下自 2021 年以來最高的單季交易額。受此帶動，2025 年全年交易總額估計約為 1570 億美元，同比增長 22%。雖然 CBRE 與 JLL 的統計數據存在一定差異，主要源於統計方法與納入的資產類型不同，但整體趨勢均顯示資金正在加速回流至亞太市場。
這一復甦主要受到多重因素推動。首先，隨著全球利率波動逐漸緩和，市場信心正在逐步恢復。多個亞洲經濟體的利率水平趨於穩定甚至開始回落，使投資者的融資成本壓力有所減輕。此外，區內多個主要經濟體的貿易、旅遊與內需消費活動逐步復甦，也改善了商業不動產的租金與現金流前景。
在此背景下，不少機構投資者已開始從防禦策略轉向尋找增長機會，特別是具有長期增值潛力的核心資產。同時，多家國際投資基金亦正積極重新配置其在亞太地區的資產組合，以把握房地產市場新一輪復甦週期所帶來的機會。
2. 日本與韓國引領區域交易活動
從各個市場來看，日本仍是亞太地區最活躍的商業不動產交易市場。JLL 指出，2025 年第四季日本的交易額約 98 億美元，使全年投資總額達到 414 億美元。儘管第四季交易量較去年同期下降 9%，但全年投資總額仍同比增長 14%，顯示日本市場對國際投資者仍具高度吸引力。交易活動主要由大型 售後回租（sale & leaseback） 交易所帶動，尤其集中於辦公樓與工業物流資產。此外，一些開發商在已完成項目上的資產出售與資本回收策略，也進一步推動了市場交易量。長期維持低利率的金融環境，亦使日本在資金成本方面相對具備競爭優勢。
相比之下，韓國市場則呈現更強勁的增長動能。2025 年第四季交易額約 77 億美元，同比大幅增長 41%，全年交易總額達 281 億美元，同比增長 29%。該市場主要受到本地投資者對核心辦公資產的強勁需求所支撐，同時國際資金持續流入物流資產，加上旅遊復甦帶動酒店業回暖，也為整體市場提供了重要支撐。
3. 越南在併購浪潮中崛起，2026 年前景審慎樂觀
在亞太地區整體投資結構中，2025 年住宅類資產的投資比重亦創下新高。全年住宅投資總額達 126 億美元，同比大幅增長 77%，約佔整體交易額 9%。其中，日本、新加坡、澳洲及中國等市場在該領域均出現多宗具有代表性的投資交易。
在越南方面，商業不動產投資規模相較於區內成熟市場仍屬較小，但增長趨勢明顯。JLL 指出，2025 年已公佈的房地產併購（M&A）交易總額約 25 億美元，創下歷史新高。其中，住宅項目佔整體交易價值 70% 以上，反映出市場對住房需求的強勁動能，以及開發商積極擴充土地儲備的策略。
JLL 越南總經理 黎氏玄莊（Lê Thị Huyền Trang） 表示，全年維持雙位數增長顯示亞太地區房地產市場在全球投資環境仍充滿挑戰的情況下，仍具有相當的韌性。對越南而言，自 2025 年 4 月 起允許將非農業用地轉換為商業住宅開發用地的政策，加上交通基礎設施持續改善與促進經濟增長的改革措施，均為房地產併購活動提供了重要動力，特別是在優質土地資源日益稀缺的背景下。
展望 2026 年，市場整體前景被評為「審慎中的樂觀」。CBRE 的區域投資者調查顯示，約 57% 的投資者計畫在今年擴大投資組合，反映市場情緒正從防禦轉向尋求增長機會。辦公資產再次成為最受關注的投資類型，而物流與資料中心則持續吸引資金，主要受電子商務發展與人工智慧投資浪潮的推動。
不過，專家亦指出，未來市場將在不同國家與資產類型之間出現更明顯的分化。投資者需要更加審慎地篩選標的，優先考慮營運品質穩定、能夠產生持續現金流並具備長期增值潛力的資產。
