短短一年多，中國品牌幾乎全面進駐胡志明市各大購物中心，掀起激烈的租賃競爭，也重塑了越南零售市場版圖。
根據CBRE越南第三季報告，胡志明市零售租賃需求保持穩定，即使新供應略有增加，市場仍高度活躍。市中心商場空置率僅1.8%，幾乎達到滿租水準；非中心區的空置率也降至7.5%，約93%的面積已被租出。市中心平均租金為每月每平方米268美元，郊區則接近54美元。
中國品牌湧入越南 商場出租率創新高
CBRE越南零售部門總監Mai Vo指出，中國品牌的大舉進入正推動胡志明市與主要城市商場迅速滿租。自2024年底以來，Chagee、KKV、Popmart、Oh!Some、BanTianYao、Colorist等品牌積極擴張，搶進Van Hanh Mall、AEON、Takashimaya與Vincom等黃金地段。Knight Frank報告顯示，第三季商場平均出租率達94%，空置率降至5.8%，反映零售市場熱度持續升高。
F&B與生活風格品牌成主力 Z世代驅動需求
CBRE數據顯示，餐飲業（F&B）在第三季租賃交易中占比35%，以中國茶飲、速食與咖啡品牌擴張最快；化妝品、飾品與生活風格類品牌又占三成。Mai Vo指出，越南人口超過1億，其中Z世代近三成，是最具消費潛力族群。中國品牌憑藉資金與市場嗅覺，導入科技零售與體驗式空間，「他們不只賣產品，而是賣情緒與氛圍。」
本地品牌靈活應戰 外資持續加碼
Savills越南高級經理Tran Pham Phuong Quyen認為，越南因人口年輕、消費現代化與營運成本低，仍是外資品牌的戰略市場。面對競爭，本地品牌如Highlands Coffee、Phúc Long、Cheese Coffee等調整策略：縮小店面、強化線上銷售、利用快閃店測試新產品。CBRE指出，疫情後越南零售商更謹慎，專注高收益地點與品牌效率，憑本地化優勢維持競爭力。
零售市場重構 體驗經濟時代將至
Mai Vo預測，2025至2030年將是越南零售體驗爆發期，Z世代成主要消費力量。未來競爭焦點不再只是「黃金地段」，而是誰能創造社交與購物結合的體驗空間。她同時指出，胡志明市仍缺乏大型獨立商場，若要發揮潛力，需發展「購物—娛樂—旅遊」一體的城市生態圈。CBRE總結，越南零售正進入重構期：外資有資金與技術，本地品牌擁文化與市場敏感度，「真正的勝負在於誰能觸動年輕消費者的情感與生活節奏。」
