【土地制度變革效應發酵】越南全國陸續公布新版土地價格表 調幅空前、房地產市場高度關注後續連鎖效應

越南自然資源與環境部轄下土地管理總局近日表示,全國多個地方政府即將公布全新一輪土地價格表,預料將出現顯著調升,幅度為歷年之最,對國內房地產市場、土地補償、公共投資預算與產業開發鏈條將帶來多重衝擊。

土地管理總局指出,此次價格調整係基於《土地法》改革精神,取消過往「中央統一土地價格框架」制度,改為由各省市自行制定與公告,以期讓官方土地價格更貼近市場實際交易水準,提升土地管理透明度,並改善補償與稅收制度。

多地提前發布 最高單價逼近7000萬台幣/坪

據了解,從2023年底至今,包括河內、胡志明市與峴港等經濟重鎮已率先調整土地價格,平均調幅介於150%至380%不等,特定市中心商業用地單價更較前次公告暴漲3至38倍,引發市場高度關注。

河內市為例,新版土地價格表將自2024年12月20日起生效至年底,其中市中心精華路段(都市住宅用地第一類地)價格高達6.950億萬越盾/平方米,為全國最高地價。涵蓋地段包括:

  • 巴兆街、海巴中街、丁先皇街、黎太祖街等商圈
  • 行凱街、行橫街、行桃街、李常傑街、陳興道街等主幹道

此一價格幾乎為舊版價格的3.7倍,顯示官方價格與市場實價逐步接軌的改革決心。

胡志明市最高漲幅38倍 峴港河岸地段破3.4億越盾/m²

胡志明市則在新版價格表中調整幅度更加激烈,依據區域與地段不同,地價調幅自4倍至38倍不等,尚未計入實際補償時須乘以的「K係數」(價格調整因子)。換言之,最終實際地價將更高,對土地開發與徵收預算壓力更重。

峴港市於7月7日正式實施新版地價,調整幅度為125%至172%,其中沿韓江的河岸段白藤街(Bạch Đằng)從黎筍街至阮文靈街一段,每平方米價格超過3.4億萬越盾,較年初已漲逾1.2倍。

專家分析:稅負提高、補償變貴、投資與推案成本同步上升

土地管理總局強調,土地價格表不僅用於徵地補償與安置價格計算,也是土地使用稅、轉讓稅、相關手續費與政府收費基準的重要依據。因此,本輪價格調整對公私部門均產生深遠影響。

專家指出,調價將對下列領域產生明顯變化:

  1. 開發商成本上升:補償與購地成本同步墊高,尤其對資本實力有限的中小型建商影響顯著
  2. 基礎設施投資進度承壓:政府須調整預算以因應徵地與安置成本激增,可能延緩重大公共工程推進
  3. 房價預期推升:開發成本提高將逐步反映至一級與二級房市售價,可能導致短期內房價出現新一輪上揚

政策轉向市場化 地價公開透明化成主軸

本輪價格調整亦反映越南政府意圖推動土地政策市場化的重要步驟。取消土地價格框架制度後,各地方政府擁有更多彈性,但同時也需負起更高資訊公開與價格科學化的責任。

土地管理總局提醒,各地價格表制定需參考市場交易價與專業評估意見,避免因價格脫節導致產權糾紛、徵收抗議與地方財政失衡等次生問題。

地價調整為趨勢起點 不動產市場迎來轉型壓力測試

業界普遍認為,本輪地價調整僅為起點,隨著新《土地法》於2025年全面實施,未來土地徵收制度、稅制與資本運作邏輯將出現深刻變化。

投資人與開發商宜密切追蹤各地價格公布與修正進度,提前做好資金規劃與產品策略調整,才能在政策與成本雙重轉變下,穩住利潤結構與市場競爭力。

資料來源已:民智報