近年來，越南的土地使用權拍賣實務暴露了諸多問題，亟需改革與完善。
土地拍賣是國家管理土地資源、分配土地的重要工具，對推動都市與工業基礎設施的發展至關重要。透過土地拍賣，國家不僅能確保土地的合理使用，還能為地方和中央財政提供重要資金，支持基礎設施建設和社會福利項目。然而，越南的土地使用權拍賣實務中存在諸多問題，亟待改善。
土地拍賣的透明與公平至關重要。公開透明的拍賣過程不僅有助於遏制貪污，還能防止國有資產流失，增強民眾與企業的信心，提升公共資產管理的效率。同時，土地拍賣幫助確定土地的市場價值，在穩定土地價格、避免房地產市場泡沫方面發揮重要作用。
然而，若缺乏嚴格管理，土地拍賣可能引發投機行為，推高地價，擾亂市場。為發揮土地拍賣的最大效益，必須制定明確的法律規定、透明的程序與嚴密的監督機制，以防範市場與經濟的潛在風險。
異常土地拍賣對房地產市場的影響
近期越南的土地拍賣中，出現了異常高的中標價格，對市場帶來複雜且潛在的風險。
具體而言，2021年12月，胡志明市在新市區的守添區進行了4塊土地的拍賣，總面積接近30,000平方米。中標價格超過每平方米24億越盾，遠高於起拍價。然而，隨後投資者放棄押金，未簽訂合同和繳納款項，對房地產市場產生了負面影響。這種情況引發了對市場不穩定的擔憂，因為地價被推高至超過實際水平，對該區域的其他房地產項目造成了巨大壓力。不僅增加了開發成本，也導致商品住宅價格上漲，使購房者面臨困難。
2024年8月10日，河內市青高村的68塊面積為60至85平方米的土地進行了拍賣，起拍價從每平方米860萬到1,250萬越盾不等，吸引了紀錄性的7,000份註冊申請，共有1,600人參加。中標價從每平方米6,350萬至1億越盾不等，為起拍價的7至8倍。
2024年8月19日，河內懷德縣的前恩村進行了19塊土地的拍賣，面積從74至118平方米不等，起拍價從每平方米730萬越盾起。拍賣過程歷時近19小時，至2024年8月20日凌晨4:30結束，吸引了517名客戶參加，共有1,100份註冊申請。中標價從每平方米9,130萬至1億2,730萬越盾不等，最高中標價達到每平方米1億3,330萬越盾，為起拍價的18倍以上。
根據2016年《財產拍賣法》第5條第1款，「拍價階梯」是指在拍賣過程中每次加價的最低差額，資產持有人將決定拍價階梯並在每次拍賣前以書面形式通知資產拍賣機構。
懷德縣的拍賣過程通過多輪直接投票進行，並至少經過6輪，每次加價階梯為每平方米600萬越盾。拍賣結束後，如果沒有其他競價者，拍賣即告終止。為防止投標者串通以低價中標，規定如任何參加者在任何一輪（第1至第6輪）不再競價，將被淘汰，並視為拍賣未成功。
增強土地拍賣的透明度與公正性
目前，越南法律對土地使用權拍賣活動已有完整的規範，並設有懲罰措施，確保中標企業履行合同。然而，在實施這些規定的過程中仍存在諸多問題，特別是中標後放棄押金的情況。
土地拍賣異常情況的成因有多種因素：
首先是投機心理和對地價上漲的期待，許多投資者因預期地價將繼續上升而參與拍賣，導致出價遠高於實際價值；
其次是投資者之間的串通，推高價格以操控市場；
第三是起拍價評估過程中的缺乏控制，起拍價通常未能反映市場實際價值，導致中標價格被推高；
第四是不合理的拍賣保證金規定，為投資者推高價格並放棄押金提供了便利，進而操控市場價格；
第五是城市劃分、土地銷售管理不嚴。
解決問題的建議
為了減少土地市場上的投機心理，增加市場信息透明度、實施合理的競價機制及調整稅收政策等措施至關重要。同時，提升投資者的風險意識亦不可忽視。政府和相關機構應及時提供關於規劃、土地使用計劃以及基礎設施發展項目的完整信息，確保投資者能基於真實的資產價值作出決策，而非依賴對未來土地價格上漲的非現實期望。
此外，稅收和費用的調整也能有效降低投機行為的動機。為了限制投機現象，需加強對投資者財務能力的監管與審查，並加強教育和投資風險意識提升。
為應對土地使用權競價過程中的投資者串通行為，應採取具體措施以增強透明度、公平競爭性及競價過程的嚴格監控。競價管理機構需定期進行檢查，應用在線監控技術，並引入第三方機構參與監督競價過程。任何異常行為或串通跡象都需及時發現並處理。
在線競價平台是減少投資者串通可能性的有效工具。通過使用在線競價平台，投資者將難以相互接觸或達成協議，同時提升競價過程的透明性和公開性。該技術還允許監管機構嚴密監控並保存所有競價數據，供日後檢查和調查。
在當前情況下，由國家管理機構發布的土地價格表往往不能反映市場的真實價值，價格表的更新速度緩慢且缺乏靈活性，難以應對不動產市場的波動。這導致競價過程中的土地價格異常攀升，造成價格表與競價結果之間的巨大差距，對市場管理和土地估值造成困難。
為解決這一問題，應建設符合市場的土地價格表，並根據標準地價區域進行土地估值。同時，需建立和應用土地價格的前後規劃圖，以確保土地價值與市場實際情況相符。利用地理信息系統（GIS）及自動估價模型（AVM）等技術來分析和預測土地價格，能更精確地確定各地塊的價值，從而制定更接近實際的土地價格表。為提升土地估價的準確性，應根據標準地價區域進行土地估價。
該方法允許根據位置、發展潛力及基礎設施發展程度等因素，將土地分區進行估價。為確保靈活性，需根據新規劃、市場波動或基礎設施變化等因素，設立調整係數。公佈標準地價區域及其調整係數的信息，有助於提升土地估價過程中的透明性。相關各方，包括投資者和公眾，可根據此信息作出合理的投資決策。
土地市場透明化與法律框架調整以抑制投機心理
根據2016年《資產競價法》第39條規定，當某人中標後，其已支付的保證金將轉為保證合同履行的定金。然而，當保證金金額不足以匹配超出起標價許多的中標價格時，可能導致中標者未履行財務義務、棄標或未完成合同，這些行為對市場構成風險，並損害競價過程的透明性和公平性。
解決問題的方法
為解決此問題，確保中標者在合同執行過程中有足夠的財務承諾，應規定中標者需補繳相當於中標價格20%的保證金。根據2023年第10號法令，競標者需支付相當於起標價20%的保證金；在中標後，中標者需補繳20%的保證金以確認競標結果，確保其具備足夠的財務能力並承諾完成交易。
若中標者未按規定補繳保證金，競標結果將被取消，且保證金不予退還。同時，中標者將在一定時間內被禁止參加競標活動。在競標結果被取消的情況下，相關部門可允許次高出價者補繳20%的保證金以確認競標結果，或根據現行規定重新進行競標。
根據2024年8月1日生效的2023年《不動產經營法》第31條第6款，已具備技術基礎設施的不動產項目中的土地，不得在特大、一、二、三類城市的市區、市鎮、區域轉讓給個人自行建房。此規定旨在限制無序劃分出售土地的行為，並確保城市發展依據規劃進行。省級人民委員會應根據地方情況限制開發商在已具備發展規劃區域內將已具備技術基礎設施的土地轉讓給個人自行建房。例如，預計於2024年第四季度或2025年第一季度批准成立區的東英縣和嘉林縣，以及2025年第四季度的清池縣和懷德縣，或胡志明市的平政縣、芹澤縣、古芝縣、旭門縣及南約縣。
土地使用權競標是土地管理中的一項有效工具，但為了充分發揮其效用，須對法律框架和管理機制進行適當的調整。
資料來源於：VNEconomy
