2024年越南房地產入門篇：一次搞懂越南買房、租房投資獲利方程式

投資前必看！到越南投資房地產，先知道這12件事

外國人可以在越南買房嗎？

先說答案：可以！越南從2015年7月1日開始，實施新版《住房法》，開放外國人只要有入境越南資格，就可以在越南購買部份開放的房地產。但外國人如果要購買房屋，就必須要有相關證明文件。
首先是必須具有所屬國籍政府核發的護照。

外國人在越南買房，可以持有多久？

外國人在越南買房子時，無論購入的是何種房型，只能擁有建物所有權50年。如果買的是公寓，則所有權就會分成公寓和土地，外國人只擁有地上建物所有權50年，而土地擁有者則是開發商。由於開發商已經向政府付清土地使用費，可以長期持有土地。

對外國人而言，當地上建物50年所有權到期時，外國人有義務要決定如何處理房產，通常方式不外乎是轉賣給他人（不限越南人或外國人），或申請一次延長。

越南人從外國人手中買到的二手，就能永久持有建物，除非土地用途是政府特殊用地。

外國人到越南買公寓，戶數的限額？

不是每個建案都能夠賣給外國人，通常是相對熱鬧的城市，或是高檔的建案，建商才會去申請賣給外國人的資格．然而，就算是可以賣給外國人，社區內的總戶數也不能超過30％，才能維護當地人房價，是政府抑制房價的措施。

外國人可以向越南銀行申請房貸嗎？

可以，但條件相當嚴格。首先必須擁有「暫住證」，隨著投資簽證、工作簽證一同申請，貸款期限是看暫住證的有效期限。舉例來說，如果暫住證期限只有七年，就必須在七年償還所有貸款。

此外，必須要有「粉紅本」（產權證的俗稱），也就是先用全額現金把房子買下來，拿到建物產權，才能把物件拿去抵押貸款。

但銀行貸款利率很高，從8％到13％不等，比起越南的定存利率5％到7％要高出一截。這種貸款雖然條件不佳，但要申請也不容易。

如果想投資越南房地產，但手上資金又沒那麼充足，該怎麼辦？較常見的情況是，先在台灣、新加坡等低利率國家貸款，再把資金投入越南房產市場。

外國人到越南買房，可以殺價嗎？

如果買的是預售房，不能殺價。只有部份情況是，付款夠快的話，可以享受建商牌價的若干折扣。但如果是二手房，因為是私人間交易，就有很多殺價、議價的空間。

不同國籍人士到越南買房，會有哪些差別？

越南法律規定，外國人只能在特定區域、項目購買外國人資格的房產; 或是從外國人手中購買其外國人資格的二手房，不能從越南人手中買當地人資格的房產．

買房之後，當辦理產權證（俗稱：粉紅書）除了提供原屋主的護照與簽證。如果已婚的話，還得再準備婚姻證明，而已婚、配偶在投資人買房時不在現場的情況下，則要再提供放棄財產文件。這是因為越南採取夫妻財產共有制，不管是買房或賣房，即便合約只有其中一方的名字，還是需要另一方的同意與簽字。

不同國籍人士，在越南買房會有差別嗎？答案是：有。越南第一大報《民智報》（Dan Tri）指出，在越南投資房地產的外國人都必須繳交護照證明，才有資格得到政府授予公寓所有權，但中國護照上頭有「九段線」圖片，與越南主權立場扞格，因而來自中國的買家，就算簽了買賣合約，還是很難從越南取得房屋所有權。

另外，美國護照持有者，雖然沒有前述限制，但在越南開戶時，當地銀行普遍都會要求簽署「美國身份確認函」、「全球稅務確認函」，這種情況在其他各國開戶也都一樣。

價格方面，早期開始建商賣給外國人資格的房產，價格通常比起越南本地售價增加10％～30％，但如今賣給外國人和越南人的價格已逐漸趨同。新預售案主要的價格差異因素，會是樓高、格局、景觀，而不再是外國人與越南人的身份差別。

 在越南買房，面積怎麼算？

越南買房的平均計算單位是「平方公尺」，和台灣習慣使用的「坪」不太一樣。一坪等於3.3058平方公尺，兩者間要換算並不難。但越南並不會把公設認列在買房子的面積裡面，與台灣購房市場不同，也就是説在越南買房，是買到實際的尺寸，相對合理友善。

在越南買房後，要賣或租給誰？

越南人也和華人一樣重視住宅，「有房斯有財」的觀念深植人心，市場上購房的剛性需求始終火熱。早期越南人習慣三代或四代同堂，住在面寬小、結構狹長的傳統透天厝，但因為近20年來越南經濟改頭換面，市區多是公寓建案，很多年輕人、小家庭開始從傳統住宅搬出來，老一輩的人也會幫忙出錢，協助這些年輕人成家，成為支撐越南房市的主要動能之一。

另一方面，受到美中貿易戰、疫情後全球科技供應鏈重組的影響，包括三星、鴻海、英特爾、立訊精密、和碩、廣達、仁寶等大廠都已進駐，不只拉抬當地年輕人薪資，連帶推升外籍主管在當地的住房需求，不管是租賃或購房，也是越南房市不容小覷的一股勢力。

想在越南買房，要準備多少錢？

越南房地產市場選擇多元，從套房、兩房到三房公寓、聯排屋等房型應有盡有。如果要從門檻相對較低的套房切入，以2024年初的房價而言，在胡志明市的起步門檻400萬元，而河內的起步門檻350萬元，周遭衛星城市工業區的入手價會比大城市要便宜許多。

一般而言，小面積的套房大約45平方公尺（約13.61坪）到50平方公尺（約15.1坪），裡面有衛浴設備、小廚房，是不少剛出社會的年輕人首選，也是想要進入越南房地產試水溫的好選擇。

到越南哪些城市買房比較好？

以北越來講，主要是河內、北寧、北江、海防。河內是首都，地理區位屬於城市中心。北寧、北江、海防是新興工業區，特別是在美中貿易戰、科技戰後，不少外商都選擇在此投產，是前景相當看好的區域，短期內房價漲幅會比較大，不論短期持有，或是放長線、釣大魚，都是很不錯的投資標的。

以南越來講，是以胡志明市、平陽工業區為主。胡志明市是商業大城，也是開發較早的區域，周邊平陽工業區早期有不少傳統產業進駐，目前較熱的題材是綠能、智慧轉型，未來發展潛力也同樣不俗。但因為發展較早，如今房價成長幅度邁向高原期，建議要長期持有，才能有較好利潤回收。

至於以峴港為主的中越，主要產業為旅遊業，當地房地產市場也比較容易隨著越南總體經濟表現，以及旅遊開放狀況波動情況，相較於大城市來說，選擇旅遊為主的城市投資風險會大些。

越南買房，有哪些優缺點？

相較於不少國家房產「萬萬稅」，越南買房的稅務負擔則輕上許多。除了購買預售房必須繳交10％的增值稅、公寓維修保護稅2％（這兩項通常會包含在地產商的房屋售價內），以及未來賣出時必須繳交2％交易所得稅，或是出租時會課屋主10％個人稅、5％增值稅（採級距制）外，越南政府目前尚無規劃其他稅務規定，與其他國家相比，課稅項目、幅度都少，而且沒有資本利得稅、土地稅、短期出售稅等。

此外，越南房價的漲幅也受到不少投資客青睞，在東南亞名列前茅。原因是越南和美國、歐洲、日本、中國等主要經濟體均和越南簽有自由貿易協定，在美中貿易戰後，全球貿易壁壘風氣日盛，使得越南成為不少大廠投產的新樂園，帶動經濟成長。英國匯豐銀行就預測，2024年越南經濟成長率將達6％，超越中國。

因此，在總體經濟帶動下，越南房價也出現驚人漲幅。儘管2023年以南越胡志明市為核心的區域，出現房價盤整潮，但越南整體房市仍在成長中，特別是北越河內，受惠於半導體、科技大廠設廠，市中心公寓房價甚至年漲幅可達10％到15％，同樣笑傲東南亞、亞洲各大主要城市。

到越南買房，要怎麼找到好的合作夥伴？

投資越南房地產，不只可以透過出租得到穩定金流，同時也可等待未來的房產增值，但這並非一蹴而幾，而是要經過少則三、五年，長則十年的長線投資。不只要有竭誠服務、熟知越南房產市場的房仲顧問相伴，背後更要有數據資料庫輔助其決策，才能讓投資人在資訊透明的前提下，做出最正確、安心的判斷。

越南買房資金相關問題

銀行開戶和資金準備

越南是高度金融管制的國家，資金要出入越南，有一定的規定。特別是要把錢匯回台灣時，銀行也會要求許多文件，因此在相關手續、法規上要特別留心。

接受台灣人開戶的銀行

不管是台資、外資，或是越南本土銀行，都會接受台灣人在當地開戶，但近來由於越南政府管控趨嚴，部份當地銀行會要求，一定要持有效期六個月以上的越南簽證，才能開戶或使用網路銀行。但一般來說，只要持有越南簽證，加上自己本國護照，在越南設有據點的台資、外資銀行，都會允許開戶。

其中，渣打（Standard Chartered）、匯豐（HSBC）、新加坡的大華銀行（UOB）可以允許投資人在海外直接開戶，雖然不需要出示效期內的越南簽證，但相關文件皆需經過公證手續，開戶完成後，還必須把文件列印再寄到越南。

越南開戶文件

台灣人在越南境內開戶，除了要有效期內的入境簽證、護照、身分證、越南居住證明（如果有的話，就要提供）、開戶申請表等文件。如果是可以在境外開戶的銀行，僅需提交護照、身分證及開戶申請表等資料，在台灣做公證手續，手續有三個步驟：民間公證人外交部驗證越南在台辦事處驗證，然後再寄回給越南的外商銀行即可．

註：外交部領事事務局-國內文件驗證

投資金流問題

誠如前面所述，越南對金流有一定程度的管控，因此在投資越南房地產時，也必須熟知相關法規，才不會蒙受損失。

越南資金管制相關規定

如果要把資金匯入越南當地帳戶，一定要在本國有個戶頭名字相同的本人、公司帳戶，而且所有資金匯入都要以銀行匯款，才會留存紀錄，千萬不要使用現金支付越南房款，以免沒有金流資料，引起越南當局疑慮，並在日後匯出外幣時造成佐證上的困擾。

要特別注意的是，有一些仲介商擔心投資人跑單，會告訴投資人用台灣戶頭，直接把款項匯入建商，雖然建商會接受該款項，但卻會導致日後資金無法順利匯回台灣，原因是投資人並未把錢直接匯進越南當地銀行，就沒有合規的匯出金流證明。

匯入幣別

一般而言，匯入越南帳戶的幣別，還是會以市場上流通量較廣的主要貨幣為主，目前最主流的還是美元，也有不少投資人使用港幣，實際情況還是要跟往來帳戶再行確認。

獲利後資金匯出

賣房時，必須要求買方把房款匯入投資人本身在越南的帳戶，切記不要收現金。而後要先準備房屋所有權證明（也就是買賣合約），並把2％房屋交易稅繳清，取得完稅證明，代表已經在越南把該繳的稅繳清後，再把從一開始進場的資金，到最後賣出房產的獲利，所有的資金紀錄提報給銀行，並將買賣合約公證，就可以拿著證明文件，到銀行把房款全數匯出到投資人指定的海外同名帳戶，獲利金額會以越南盾計算。

越南房地產主要城市房屋均價

南越 – 胡志明市

做為南越最大城市，胡志明市可說是南越房市的火車頭，從2018年到2023年，六年間平均房價成長80％~250％，但實際情況還是會依據不同地理區位、建案條件而有所不同。VISTA越仕達不動產彙整2024年第一季胡志明市房產價格如下：

胡志明市區	第一郡	第二郡	第三郡	第四郡	第五郡	第七郡	平盛郡
區域	最繁華區域	草田\守添	市政府	年輕人聚落	華人區	富美興	Landmark 82
m2（越盾）	1.7億-3億	0.7億-1.2億	0.8億-1.2億	0.6億-0.8億	0.6億-0.8億	0.6億-0.8億	0.8億
坪（台幣）	70-130萬	31-61萬	32-61萬	27-33萬	27-33萬	27-33萬	33萬
台灣30%虛坪計算	50-90萬	21-43萬	21-43萬	19-23萬	19-23萬	19-23萬	23萬

北越 – 河內市

做為越南的首都，河內可說是越南的政治中心。雖說先讓作為金融中心的胡志明先開放，但是後來的河內房價，在這幾年間急起直追。VISTA越仕達不動產彙整2024年第一季河內房產價格如下：

胡志明市區	還劍湖	巴亭郡、棟多郡	紙橋郡	南慈廉郡	西湖郡
區域	最繁華區域	草田\守添	市政府	年輕人聚落	華人區
m2（越盾）	1.4億-3億	0.9億-1.3億	0.7億-0.9億	0.5億-0.9億	0.8億-1.8億
坪（台幣）	56-122萬	37~40萬	27-37萬	22-37萬	30-72萬
台灣30%虛坪計算	40-63萬	26-28萬	19-26萬	19-26萬	21-50萬

準備在越南買房前的必備心法

精選高收益投資標的

城市和區域

越南兩個主要城市——胡志明市、河內，有點像是中國的上海、北京一樣，是房地產的「一級戰區」，原因是越南人口主要以這兩大城市向外輻射，政府興建基礎設施時，也會把大部份預算花在這兩個城市，自然會吸引大批人流入，也造就房地產市場的蓬勃發展。

因此，這兩大城市中，新開發的區域特別值得留意，像是胡志明市第二郡的守添新區、平盛郡，或是河內的南慈廉郡、河東郡、紙橋郡、青春郡，都在城市開發中各自扮演重要角色，也和捷運、公路等新基礎設施相關。

而在這兩大城市外圍的工業區，則受惠美中貿易戰、全球供應鏈重組，展現強大磁吸力，帶來不少知名外商進駐，包括北越的北寧、海防、北江，還有南越平陽省都有。儘管這些衛星省份離兩大城市有一段距離，對於在工業區上班的外籍與越籍主管而言，卻是居住的方便選擇，不只有大型建商在此興建社區、造鎮，更開始出現許多符合外籍人士生活習慣、品味的購物中心、餐廳。

指標建商

越南指標性大建商分別是Vinhomes、Masterise Homes、CapitaLand、PMH富美興聯營責任有限公司。在大品牌的光環下，這些集團所蓋的建案，自然也有不錯的增值空間。

Vinhomes

Vinhomes是越南房地產龍頭，分拆前的母公司為Vingroup，有點類似三星之於韓國的影響力，Vingroup幾乎跨足各大領域，包括汽車、百貨、學校、房地產、醫療、遊樂園、度假村、連鎖超市、便利商店、通訊、3C產品、支付軟體。因此，Vinhomes在開發新市鎮時，往往會把旗下集團資源帶進去，充實建案周遭的生活機能。

目前Vinhomes在越南全國40個城市開發房地產，擁有1萬6000公頃土地。在越南經濟實力逐漸壯大下，Vinhomes也從2019年把旗下建案細分成三種產品線，鎖定不同族群，包括平價高密度、座落在郊外新市鎮的Vinhomes Sapphire，還有中價位中密度、座落在城市新開發區的Vinhomes Ruby，還有低密度高價位，瞄準當地高收入族群、外國人士的Vinhomes Diamond。投資前宜和顧問多加討論，才能選擇到適合自己投資規劃的建案。

Vinhomes:https://vinhomes.vn/vi

Masterise Homes

Masterise Homes是Masterise Group的成員，是越南當地大型國際房地產開發商，將全球標準應用在越南和世界各地的房地產產品和服務的開發、運營和管理。Masterise Homes擁有東南亞最大的品牌住宅（品牌房地產），近期透過與萬豪國際合作，越來越受到國際投資人的喜愛與關注，不斷打造高檔建築和有價值的體驗，是此建商品牌不斷強調的宗旨。

Masterise Homes:https://masterisehomes.com/en

PMH富美興聯營責任有限公司

PMH富美興聯營責任有限公司（以下簡稱為富美興）和台灣淵源很深，是台灣和越南的合資企業，1993成立至今，在越南城市開發扮演極為重要的角色。最早期是在胡志明市中心南邊，總面積3300公頃的南西貢都市開發區，找來日本名建築師丹下健三、美國建築師事務所Koetter Kim & Associates（KKA）擔任總體規劃顧問，並一戰成名，在1997年成為亞洲首個拿下美國建築師學會榮譽獎的城市開發案。

PMH富美興聯營責任有限公司:https://www.saigonsouth.com

Novaland

Novaland是越南第二大的房地產上市公司，在市場上定位屬中高端，以貿易公司起家，成立於1992年，發展脈絡大致可分三個階段：第一階段是2007年至2017年間，集中開發胡志明市的住宅開發項目。第二階段則是2018年至2025年間，預計以胡志明市精華地住宅開發為基礎，增加衛星城市造鎮、旅遊觀光勝地開發項目。第三階段是2026年以後，會發展成擁有四大領域的綜合集團，範圍包括：不動產、金融、旅遊服務、基礎建設。

Novaland:https://www.novaland.com.vn/en-US/home

簽約及付款

訂金

投資人如果已經選定適合的物件，地產商會出示清楚的價目表，包含物件本身的價格，以及需要支付的稅款（包括購買一手房需要繳納的增值稅10％、用來做大樓維修、電梯維護費用的公寓維修保護稅2％），還有房產權登記費0.5％。

建議一定要把每一筆支出款項都看清楚，而且要注意匯率，匯率的好與壞，對投資人而言，投入的款項可能就會有5％到8％的差距。確立價格細項後，就會開始支付訂金。訂金也會分成可退款、不可退款兩部份，一定也要詢問清楚，才不會吃虧。等到訂金確認後，整個付款流程就會開始。

簽約

付完訂金後，一定要記得簽合約，代表投資人已經訂下物件，對投資人而言較有保障。

分期付款

簽完約以後，就要依照建商提供的時間點付款，付款到約三成時，建商就會要求投資人簽SPA合約（Sales Purchase Agreement，買賣合約）。對外國人而言，如果要購置房產，一定要以買賣合約為主。有些建商無法拿到賣給外國人資格的房產，於是就會變相的用租賃合約與屋主簽訂合約，因此買房時，請務必確認是不是購買房合約為SPA，未來可申請粉紅本產權，確保之後轉售的權益。付款時也一定要按時繳交款項，以免衍生罰款問題。倘若出現資金周轉問題，無法按時交付款項，一定要找房屋仲介公司、建商協商，否則可能會面臨得繳交更多罰款的窘況。

交屋

付款到一定程度後，建商會通知交屋，本人或代理人都可以點交。如果是委任代理人點交，代理人必須出示投資人的委託書。等到點交完成後，投資人可能會把房子出租，市場上有不少代管公司、地產經紀人公司可以協助操作。

粉紅本（產權本）

越南政府規定，外國人得以在越南購買房地產，但必須向越南政府申請房產證，因為封面是粉紅色的，又俗稱「粉紅本」。有了粉紅本在身，才能證明外國投資人在越南合法擁有房產，是具有重要法律效力的文件。

實務上，通常在交屋後的3到6個月後，投資人通常已經繳了95％房款。這時建商會提醒投資人要申請粉紅本，並把最後5％房款繳清，才能申請粉紅本。因此，拿到粉紅本，也代表投資人已經把所有房款結清，物件產權歸投資人所有。

要申請粉紅本，需要準備不少文件，包括戶籍證明、目前未在國家機構擔任官職的宣誓書，如果是未婚的話，還得出示「單身證明」。這些文件都需要經過公證人、我國外交部、越南駐台辦事處三方公證後，才能帶進越南，申請粉紅本。

此外，還要備齊買賣合約、買賣發票、護照公證、暫住證（或是商務簽證）、財產認知書、房產證申請書等文件，並全頁掃描護照。要特別注意的是，越南法律是夫妻財產共有制，如果夫妻間有一方無法入境越南，一定要記得準備該方的財產放棄書。

到了越南以後，必須提供簽證、護照海關蓋章頁面掃描文件，可由本人前往建商辦理申請粉紅本，也可以委託給地產經紀人公司辦理。若需要委任遞交，要一定和委任人選到公證行辦理委託。

找裝潢公司及費用

一般而言，越南房市交屋時皆以「精裝房」為主，也就是基本標準配備都有，包括牆壁、地板、衛浴、廚房都已完備，只要再找裝潢公司處理剩餘部份即可。裝潢公司不只裝設系統櫃，也會協助裝設電器用品，費用約新台幣30萬到50萬元。這對投資人而言相當方便，租客幾乎只要拎著一卡皮箱就能入住。

但也有部份物件屬於「毛胚屋」，還會依照屋況細分為「全毛」跟「半毛」，除了前述裝潢費用以外，還得再加新台幣50萬到60萬元，做基礎毛胚處理，但好處是可以自行挑選需要的地板、衛浴設備、廚具。

整體來說，胡志明市、河內的裝潢公司在與屋主溝通時，會出具3D模擬設計圖，協助雙方確認，施工完畢的樣式和品質，和設計圖通常相去不遠。

如何尋找適合的裝潢公司？

越南房屋仲介通常都會有習慣合作的裝潢設計團隊，不但熟悉屋況，也懂得如何用中文溝通，因此如果能請越南房屋仲介推薦合適的裝潢公司，不失為一個方便的好方法。此外，也建議可多找幾位設計師溝通、比較彼此差異，才能找出對投資人最有利的選擇。

裝潢費用怎麼算？

在投資人請設計師提案時，必須支付1000萬越南盾（約合新台幣1萬3000元）做為設計費，設計圖通常會在7到10天內完成。如果設計提案獲得採用，事後支付的總價將會扣除這筆設計費。

越南房屋裝潢通常包括家具、家電。中價位裝潢每平方公尺費用為新台幣3500元；中高端裝潢每平方公尺行情價為新台幣5000元。如果以一個室內40坪（約合132平方公尺）的公寓物件來看，裝潢費用不過新台幣45萬到60萬元，比起台灣裝潢，可說是CP值高出一截。

越南買房可能發生的意外狀況

下訂房屋如果後悔，可以退訂金嗎？

如果付的是斡旋金（Booking Fee），因為還不算正式購買房產，還是可以申請退款。但如果已經付了訂金（Deposit Fee），算是正式購房、確保投資人的購屋意向，就算決定不買，還是沒辦法退訂金。因此建議要買房前，一定要審慎考慮清楚是否要購買，才不會後悔。

如果延遲交屋，投資人會被罰款嗎？

投資人如果延遲交屋手續，儘管不會被罰款，但建商還是會清算原訂交屋日期後的管理費，到投資人正式交屋時，就必須把欠繳的管理費一併繳清。建議投資人該交屋的時候，還是得親自跑一趟越南辦理交屋。如果實在抽不出時間，也可以委託仲介或房產經紀人公司協助交屋。

如果建商延遲交屋，我該怎麼辦？

如果建商延遲交屋，請針對買賣合約內的建商延遲交付條款，協同地產顧問，要求以建商合約內規定處理。當賣方延遲向買方處理公寓時，雙方同意處理匯票的格式和方法如下：

• 若買方已經依照本合約約定的時間表支付公寓費用，但距離賣方必須依照本合約第8條第2款a點，約定移交公寓之日已過期10天（除不可抗力情況外），如果賣方尚未將公寓移交給買方，賣方必須向買方支付違約金，利率為房屋總價每年的18％，買方支付的金額從必須履行移交協議日起，到賣方實際把公寓移交給買方的時間計算。
• 如果賣方依照本合約第8條第2款a點約定延遲交付公寓，自交付日起超過60天者，買方有權繼續履行本合約，另行約定新公寓移交時間，或單方終止合約。
• 如果買方終止合約，賣方必須退還買方支付的全部金額（不包括利息），並向買方賠償相當公寓售價的15％違約罰款，不包括利息。

我沒辦法到越南，可以在海外簽約嗎？

越南法律規定，房屋買賣不得在海外簽訂買賣合約，投資人如果想要買越南房產，一定要親自跑一趟越南。

房子賣出去了，但是錢卡在越南匯不回來，該怎麼辦？

請先檢視資金段哪個環節有遺漏疏失，補上必要的文件內容後，連同房產顧問，再次向銀行提出申請。如果資金鏈有缺陷，造成資金無法匯回，可用特別方式處理，但同樣面臨較高的匯回風險。

產權證（粉紅本）拿不到，該怎麼辦？

沒有產權證（粉紅本）也不用太擔心，基本上持有買賣合約（HDMB），已經擁有在越南的合法產權保障，請先明確了解建案的問題。如果確認該物件是外國人無法持有粉紅本，而有越南人已經持有粉紅本，可以在適當時機轉賣回給越南當地人，以尋找無產權本的解套方式，也不失為獲利出場的一種方式。

樂收租金的包租公、包租婆

委託包租、代租、代管仲介公司

好不容易買下適合的物件，要怎麼找到適合的租客？尋找信用好、熟悉越南房屋出租市場的代租、代管仲介公司，應該是大多數海外投資人會選擇的方案。

包租公司

包租公司會和房東簽署包租合約，承包該建築單位，並擔任二房東，把房屋轉租給租客。此外，包租公司還得負擔所有房屋管理大小事。委託包租公司出租房屋的好處是，就算沒把房屋租出去，包租公司依然會按時繳付租金給房東，房東自然也不必擔心房屋閒置期時沒收入。

代租公司

代租公司也會和房東簽署代租合約，協助住宅單位出租。但與包租公司不同的是，如果房屋閒置沒出租，海外房東必須自行承擔該段期間產生的成本，包括管理費、水電費，直到順利出租後，才能會停止相關費用支出。

代管公司

代管公司就像是房東代理人，負責協助出租及入住後的事宜。但需注意，代管公司和前兩者不同，不會負責招租任務。如果房屋閒置沒租出去，房東必須負責該段期間產生的所有成本。

包租、代租、代管行情價多少？

一般而言，找租客的佣金是一年租約收取一個月租金。而管理費用，則是一年租約會收取半個月租金，但實際情況仍依各家仲介情況不同而異。

好的包租、代租、代管業者必備10個條件

要有合法執照

根據越南公司法，租賃住宅業者必須以公司型態申請經營許可，業者在申請營業登記時，必須繳付營業保證金、雇用租賃住宅管理人員，並加入所在地區的同業公會。業者領取登記證後，才有資格營業。

要有專業行銷

從前面描述可知，除了包租公司以外，使用代租、代管服務時，如果房屋閒置，投資人仍必須肩負相關成本。因此，好的租賃住宅業者必須具備足夠行銷技巧和知識，才能提高出租率。如果行銷技巧和資源不夠，租賃住宅業者很有可能選擇降低租金，以提高出租率，但卻反而對投資人不划算。

但什麼才是好的行銷技巧和資源？最簡單判斷的，就是影像的品質。出租率較高的租賃住宅公司，往往會和專業攝影搭配，把住宅內部照片拍得美不勝收。建議投資人在選擇代租、代管業者時，可以先上他們的網站看看，是否具備此種能力。

要有篩選優質房客的能力

拖欠租金、惡意毀損屋內設備、與鄰居發生不必要爭執、用不良手段敲詐房東的壞房客，是所有投資人的噩夢。如果租賃住宅公司能事先篩選，就可以避免這些煩惱。

要當海外房東的法律後盾

租賃期間常會發生的問題是，租客不遵守合約提前解約、拖欠租金、和鄰居發生爭執、擾亂社區安寧、敲詐房東等。面對這些問題，租賃住宅公司可以透過嚴謹的流程，把造成的傷害降至最低，並協助訴諸法律，以保障海外房東的權益。此外，品質較好的租賃住宅公司還會協助房東申報房屋稅務、確保金流合法，在各方面扮演稱職的顧問角色。

要當屋況的守衛者

房屋在出租期間，設備難免會發生故障或損壞，像是冷氣需要清洗或維修、水管裂開、天花板漏水、門鎖受損等，但海外房東難以為此親自跑一趟越南，因而就需要租賃住宅公司積極處理，才能減輕海外房東的負擔。

要積極催收租金

有些租客惡意拖欠租金、水電費、管理費、瓦斯費，但海外房東又不能隨便趕走租客，即便可以透過租賃合約、民法向租客索賠，但卻曠日費時。大部份租客還是會委請租賃住宅服務公司幫忙催收，成效通常還不錯。

要縝密評估房屋保險

如果住宅單位不幸發生火災等意外事故，最好是有保險補償，以減輕海外房東的修繕負擔。專業的租賃住宅服務公司通常會提供相關服務，和房東一起精準評估房屋狀況。當然如果海外投資人在一開始買房時，就預先做好所有該有的風險規劃，若發生意外就比較不用提心吊膽。

要有專人專業管理

專業專業管理的租賃住宅服務業者，才能讓遠在海外的房東安心。畢竟租賃期間，很難避免各種問題，一旦有專人專業管理，就可以把問題迎刃而解。

要仔細進行退租點交確認

舊房客退租時，可能會把物品帶走，或是弄髒某些設備。專業的租賃住宅服務公司，會仔細進行退租點交，避免日後發生糾紛。

要有雙贏的長期合作協議

整體而言，房東如果可以和口碑、信譽良好的租賃住宅服務業公司合作，自然可以事先避免問題發生，事後妥善解決問題。換言之，選對包租、代租、代管公司，就只要坐等收租即可。但若選錯，可能自己還得抽出很多時間解決瑣事。

租給哪一國人才好？

只要能夠穩定收租、維持房屋品質的租客，就是好租客，與國籍其實沒有太大關係。過去投資人常有迷思，認為租給外國人租金行情較好，但隨著越南經濟成長，當地人越來越重視生活品質，越南人也更捨得花較高租金，租下地段好、品質優的房子，而且外派人士任期屆滿就要返國，等於得再找新租客。相形之下，若租給越南本地人，則比較不會有這種困擾。

管理費、稅金誰來付？

一般來說，社區管理費和水電費，都會由租客自行支付。另外，房屋出租需繳納10％稅（包括增值稅5％、個人所得稅5％），依規定房東需主動申報繳納。

押金、付租期

押金行情會依據地域不同而有差別，北越是以一個月為主，南越則是兩個月為主。出租租約長度，依照房東和房客的協議而定，常見的有一年、兩年、半年。付租期也和地域不同有關。北越通常是一次付三個月租金，也有人一次付六個月、一年。南越則從每個月支付、一次付三個月租金最常見。

租金怎麼匯回台灣？

只要循合法途徑收租，租金一定可以匯回台灣。屋主必須利用越南的銀行帳戶收取租金、匯出租金，而在把租金匯出海外時，必須向銀行提供完稅名、公證過的租賃合約和護照，就不會有問題。

二手屋轉售

委託仲介公司

如果確定要把手中物件出售，就可以開始委託仲介公司，可以只找一家，也可以同時找好幾家。但要特別注意的是，如果同時委託好幾家仲介，給出的價格一定要一致，以免造成後續流程的混亂。

開價和殺價

二手房的殺價空間高達20％到30％。因此，在屋主開價時，一定會先加價，讓客戶回殺。通常心理的價位往上加三成，才會出最後真正的開價。

賣出流程

買家如果已經確定要買下物件，會先支付斡旋金（至少1億越南盾，約合新台幣12萬8000元）。如果賣家也同意買家開價，這筆費用就會變成訂金，雙方就有簽訂買賣契約的義務。

而後雙方會在一個月談妥付款條件並完成交屋。交屋當日賣家要親自到越南，買家則會把全部款項匯清，而後雙方要把當初賣家買進一手房的合約、買家買進二手房的合約公證，並付清2％交易稅，取得完稅證明。

最後買房會把所有文件交給開發商辦理「所有權人轉讓附錄」，領取以後，就完成所有轉讓物件流程。買進二手房的買家，如果未來要出售該物件，也得循同樣流程。

資金匯回台灣

與租金匯回台灣的流程類似，賣家必須向銀行提供匯款證明,所有公證過的合約、完稅證明、護照，方能把資金匯回台灣。

台灣稅務處理

國人在海外賣出不動產，屬於海外財產交易所得。計算交易損益時，原則上是以出售的成交總額，減掉原始售價、稅費等成本費用。如果無法提出成本費用相關證明，則以不動產實際成交價12％計算所得額。例如，如果以新台幣1000萬元出脫物件，就以新台幣120萬元計算基本所得額。

計算出海外不動產的交易所得後，再把其他種類的海外所得合併計算。如果沒達到100萬元，就沒有課稅問題。但如果海外所得超過100萬元以上，還要加計特定保險給付、綜合所得淨額，算出「基本所得額」。如果超過免稅額670萬元，應該以20％稅率計算最低稅負，並和綜合所得稅比較，若該最低稅負低於綜所稅，才需繳納兩者差額。

此外，佐證成本費用的相關證明，如買賣合約、海外繳稅的稅單證明正本都要留存下來，才能作為扣抵稅費的證明。

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