「專家預測房地產市場的反轉點將在2024年第二季度至第四季度之間。此階段後，市場需經歷四個階段才能完全恢復。」Batdongsan.com.vn副總經理阮國英先生表示
四個階段
第一階段是探索階段（通常發生在反轉後的一個季度內），快速產生現金流的類型如私房和公寓將率先回暖，具備穩定的流動性和相對的價格增長。
第二階段是鞏固階段，涉及處理現金流問題，確保市場流動性得到改善，尤其是釋放積蓄或在於其他投資形式如債券的資金。
第三階段是復甦階段，預計在2025年第二季度開始。此階段特點是滿足實際住房需求的類型如私房和公寓仍將保持良好增長，但不再是市場的領頭類型，投機性市場如土地和旅遊度假房地產將成為主導。整體而言，房地產價格可能回升，但難以達到2019-2021年的高峰。
最後是穩定階段，預計在2026年第一季度開始。屆時，所有類型的房地產的流動性和價格都將上升。
2024年房地產市場的三大增長動力
根據阮國英先生的觀察，2024年第一季度的房地產市場動態顯示出市場接近反轉點的許多信號。這得益於三大增長動力，包括資金來源、金融基礎和市場心理。
第一個因素：資金來源
阮國英先生指出，一些銀行的貸款利率有所下降，信貸增長在年初兩個月的負增長後恢復增長。房地產企業、投資者和購房者獲得銀行資金變得更加容易，促使資金持續流入房地產市場。
阮先生強調，2024年外資也將幫助房地產市場。2023年，外商直接投資（FDI）與僑匯分別為366億美元和140億美元。預計2024年的FDI和僑匯將超過2023年。
此外，新政策將為外資流入越南提供更有利的條件。例如，根據《2024年土地法》的第44條，海外越南人可轉讓房地產（此前僅能管理未使用的房屋）。《2023年住房法》第80條允許外資和外國機構參與社會住宅的發展。
圖：外商直接投資（FDI）和僑匯進入越南
粉紅色：FDI註冊；藍色：僑匯；紅色：FDI進入房地產
第二個因素：政策基礎和法律框架
新法律的政策基礎和法律框架預計將對市場產生積極影響。阮國英強調：“首次在短時間內通過了四部法律，包括《土地法》、《不動產經營法》、《住宅法》和《信貸機構法》，解決了許多瓶頸。”
根據Batdongsan.com.vn在2024年第一季度對500名經紀人的調查顯示，58%的開發商、54%的房地產交易平台和65%的消費者都認為市場未來將會更為積極。
公共投資政策
公共投資政策也是推動未來房地產市場的重要動力，特別是2024年的重點基礎設施建設。
2023年公共投資的撥款速度也取得了積極成果。截至2023年12月31日，公共投資資金的撥款達到568,136億越南盾，約占計劃的85.7%。2024年的目標是657,000億越南盾，預計達到95%。
2024年的主要基礎建設項目包括：新市場－北扞高速公路（北扞）、新富－保祿高速公路（林同）、油溪－新富高速公路（同奈）。同年，還將完成濱城－仙泉地鐵線（胡志明市）、內城－河內火車站地鐵線（河內）、演州－拜沃特高速公路（乂安）、金蘭－永豪高速公路（寧順－平順）。這些大型交通項目將成為2024年房地產市場的增長動力。
第三個因素：市場心理因素
阮國英先生指出，2024年第一季度，消費者對房地產的搜尋關注度重新上升。由於貨幣政策的改善，消費者的心態變得更加積極，儘管房地產價格仍是主要的關注點。此外，房地產企業也逐漸回歸市場，一些業務活動重新啟動。
阮國英表示，各個市場細分的恢復時間會有所不同，但最晚不會超過今年第四季度，屆時政府的政策將逐漸滲透到市場中。政府在經濟和金融貨幣政策上的積極舉措已經並將繼續為市場帶來積極心理，有助於引導房地產需求回歸實際價值。
“我們已經度過了從2022年第二季度到2024年第二季度的困難時期，這確實是一段很長的旅程。我們應該為自己鼓掌，互相擁抱和握手，因為我們已經度過了市場最困難的時期。”阮國英愉快地說。
市場展望與階段
绿色：更加积极；黄色：沒有改變；紅色：更加消極
儘管如此，他認為，儘管看到更多的積極信號，但仍需耐心，因為市場需要一定的時間才能完全恢復。
「預計從2024年第二季度到第四季度，市場將接近反轉點。然而，在反轉點之後，我們將進入探測階段，實際住房需求如公寓和私房將持續良好。
隨後，我們將進入敏感階段和鞏固階段，這是兩個重要階段，需要持續關注市場和政策，促使銀行存款和居民儲蓄的資金進入投資市場，並監測利率是否回到居民願意借款的水平。
當這些關鍵因素得到解決時，市場才會進入復甦階段。預計復甦將從2025年初持續到2025年底，並在2026年初達到穩定狀態。」阮國英預測道。
資料來源於：法律生活報 （Linh Phong)
